张宏伟：当前库存量不构成房价拐点的依据

文/上海同策咨询研究部总监张宏伟

26日发布的报告显示，截至2011年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，相比去年同期增长18.2%，创阶段性新高。其中，上海新建商品住宅库存790万平方米，同比增长36.2%。

此外有的机构数据显示，截至7月24日，上海市新建别墅存量为245.54万平方米，新建公寓存量为623.49万平方米。以今年上半年别墅和公寓月均成交面积计算，消化上述存量分别需27个多月和11个多月。

因此，业内部分人士据此断言，由于库存量增加会导致上海下半年下降，房地产市场拐点即将来临。同策咨询研究部总监张宏伟认为，仅凭库存量创新高及楼市限购进一步从严，难以判断下半年楼市到底拐点出现与否。笔者认为，应该客观地去分析和看待这样的库存量的市场背景及未来市场层面即将发生的变化，最终评估下半年市场情况到底怎么样？

首先，多数大型房企具有自我调节市场供应的能力，在当前库存量不断增加的市场背景下，大型房企一般可以通过阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻市场上库存量较大的压力。

在上半年，从今年大型房企的销售业绩来看，大型房企由于企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因，采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观。事实已证明，一些大型开发商的通过高速周转的市场策略，不仅仅对于回笼资金减轻公司财务压力有重要作用，并且对于调节在一定时期内市场库存，对冲库存量过大对市场的负面的影响也具有重要的意义。

其次，长期以来楼市一直是供给相对紧张局面，这种局面导致房地产市场成交均价持续上涨。当前来讲，由于限购等因素导致需求被压制，客观来讲，上海楼市的供求关系仍将相对紧张，供应量将直接影响下半年成交量。

按照正常的年度成交量，上海年度商品住宅应在1200-1500万平方米，然而，由于楼市调控可能导致年度商品住宅成交量萎缩，笔者认为，楼市调控的市场背景下在1000-1200万平方米是比较合理的。如果按照这个逻辑，当前790万平方米库存尚不够一年的消化。而不是像上述有的机构数据显示“今年上半年别墅和公寓月均成交面积计算，消化上述存量分别需27个多月和11个多月。”因此，下半年总体来看，按照较为客观的数据评估，长期以来楼市一直处于供给相对紧张局面并没有发生实质的改变，下半年上海商品房市场供应依旧是相对紧张的，供应量增加的多少将直接影响下半年成交量。

第三、当前实际情况是，多数开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。当前城市化进程的背景下，每年约1000-1200万人口进城，每年这样的人口流入到城市，导致自住市场需求依然旺盛。若不是限购导致成交量下降，当前的市场库存量尚显得微不足道。

第四、整体上开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是采取策略性降价应对市场，在这样的市场背景下，当前的市场库存量是比较脆弱的，一旦企业的策略性降价导致当前库存量锐减，下一步市场层面随即会引起价格反弹，库存量禁不起市场的考验。尽管现在多数地方已采取或酝酿限价政策，但长期来看，一旦政策松动，即使当前的库存量的市场背景下，房价反弹也是难以阻挡的。

第五、银行存款负利率及CPI下半年拐点预期难现，通胀预期仍将使资金选择楼市去保值增值，这可能对于去化当前楼市库存也将起到一定的作用。

今年6月份CPI同比增长6.4%，创三年新高，当时，作为一种舆论导向，媒体报道CPI将在下半年出现拐点，其实，这对于平抑市场对于CPI持续高涨的情绪具有舆论导向的作用，但是，现实数据与预期显示，7月份CPI并没有出现明显下降的趋势，因此在未来，通胀仍将是整个下半年的主旋律，下半年由于通胀仍将使更多的资金选择投资楼市去保值增值。崇明东滩金茂逸墅开盘成交26套，每套均价千万以上，足以说明投资客对于高端别墅市场投资热情依旧。

因此，综合考虑以上几方面因素，当前库存量不构成房价拐点的依据，下半年拿上海来讲，“沪四条”等多方面因素决定下半年市场走势是量增价稳：

从价格角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，下半年房价相对来说比较平稳，涨也涨不到哪里去，跌也跌不到哪里去。原因如下：

第一、沪四条中第一条：加强商品住房销售方案备案审核。同策咨询研究部总监张宏伟认为，这一条其实是一个限价政策，也可以理解上海楼盘从此开始“政府定价”。“政府定价”在此前市场中已有先例，如浙江的舟山地区就采用政府定价的方式。一般而言，政府给每个楼盘的基准定价都会低于市场价的5-10%，按照这样的操作方式，楼盘价格也不会涨到那里去。“政府定价”的行政干预手段主要是防止房价过快上涨，维持目前房价相对稳定的市场局面。

第二、“调控常态化”导致市场宏观面整体表现平稳，市场一旦出现供不应求、风头浪尖现象，将会出台新的调控政策来平抑；

第三、“一房一价”导致商品住宅价格在一定时期内不会有太大的变化，它既规定了房价上涨的幅度空间，也限制了房价下调的自由，很大程度上讲，“一房一价”是稳定房价的一项具体措施；

第四、“房价控制目标”其实是地区房价上涨目标，10%也罢，不高于GDP增速也罢等等，在城市化背景及正常的房地产市场增长规律下都是正常的涨幅，因此，房价变化也是相对平稳的。

从成交量角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施，其实就是针对之前规避限购措施而来，该条政策的实质意义在于上海楼市“限购”再度收紧，也是为了限制豪宅及投资客过多进入市场。从这个意义上来讲，上海下半年仍将是以自住需求为主的市场。

由于“沪四条”等措施继续出台，楼市调控导致房价涨幅相对平稳，不仅为刚性自住需求购房者赢得了积累首付、积累资金的时间，而且他们也将有更多的时间和机会去挑选和甄别与自己居住价值相匹配的楼盘，因此，从这个角度来讲，楼市调控为自住刚性需求购房者赢得了购房的时间和空间。