张宏伟：高速周转市场策略将对冲“沪四条”的影响

文/上海同策咨询研究部总监张宏伟

26日，上海楼市出台“沪四条”，上海楼市“限购”再度收紧，业内人士对此比较担忧，其中“沪四条”第三条中曾经提到：“继续严格执行住房限售政策……非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合

针对“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。”这一条款规定，业内人士做了这样的测算：购房者当中大约有30%的比例是通过补缴纳税证明或社保证明来进行购房的，因此，此项规定将使未来市场成交量下降30%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“沪四条”中“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。”的规定影响没有那么大，并且在未来执行层面也面临众多问题，具体而言：

第一、高速周转市场策略将对冲“沪四条”的影响。

首先我们来做一个测算，按照目前的上海商品市场的平均销售量，每周的成交量在15-20万平方米，按照“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施将使未来市场成交量下降30%的说法，上海市商品房市场的成交量将减少约4.5-6万平方米/周（按照此数据推算，一个月成交量将减少20万平方米左右）。其实这样的成交量相当于一个楼盘成交50套左右100平方米左右的房源，这对于当前市场来讲，其实，一些大型开发企业很容易就做到的。

比如，绿地松江名邸、万科清林径、中冶祥腾宝月花园、旭辉玫瑰湾近期开盘的销售量都可以达到50左右，甚至更多的也有，比如旭辉玫瑰湾开盘热销306套。

也就是说一个月当中只要有4-5个楼盘能够保持50套左右的销售量，那么基本上就可以对冲“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施给市场带来的影响，同策咨询研究部总监张宏伟认为，每个月当中至少有4-5个楼盘能够保持50套左右的销售量在在今后市场销售环境中应该是没有问题的。

此外，从今年大型房企的上半年销售业绩来看，大型房企由于企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因，采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观。事实已证明，一些大型开发商的通过高速周转的市场策略，每个月保持个案的销售速度在50套左右，在上半年的市场中已经取得了胜利。那么在未来在一定时期内，开发商同样可以采取高速周转市场策略来对冲“沪四条”的影响。

第二、“沪四条”中“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。”还存在执行或操作层面的问题，这些执行方面的问题有可能影响“沪四条”这项规定的实际效果。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，可以从以下几方面分析，但不作为购房或操盘依据：

1、“沪四条”针对规避限购政策的措施也提出了具体要求。针对这一块如果说执行做不好的话，也会影响到楼市调控的效果。比如说关于补缴纳税证明这一块，如果说是补缴就不能再买房，那么，购房者可以采取一些其他的规避措施，比如说和开发商商讨先签合同，先买房，后期等待两年内累计缴纳税款够一年之后再进行网上备案交易，这样的话通过变相交易的方式规避了现有的政策。

2、去“补缴”这两个字是执行层面的具体操作的问题，如果执行层面由于种种原因，私下放开去“补缴”的口子，那么这条规定也就是没有起到作用。

3、购房者自身而言，“沪四条”出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，也就是说，自“沪四条”出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效，不会对市场起到太大的作用。

第三、调控下半年继续从严，上海楼市出台“沪四条”，当中更多的调控细节主要是针对当前规避限购政策的市场行为，这也是“调控常态化”的具体表现。这是不争的事实。“调控常态化”的市场背景下，开发企业将推出更多以自住、婚房等中小户型房源，上海本地更多的以自住需求为主体购房者涌现将对冲沪四条中“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。”的影响。

从成交量角度来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施，其实就是针对之前规避限购措施而来，该条政策的实质意义在于上海楼市“限购”再度收紧，也是为了限制豪宅及投资客过多进入市场。从这个意义上来讲，上海下半年仍将是以自住需求为主的市场，这对于上海本地户籍以自住、婚房为需求的购房者将是一件利好。

由于“沪四条”等措施继续出台，楼市调控导致房价涨幅相对平稳，不仅为刚性自住需求购房者赢得了积累首付、积累资金的时间，而且他们也将有更多的时间和机会去挑选和甄别与自己居住价值相匹配的楼盘，因此，从这个角度来讲，楼市调控为上海自住刚性需求购房者赢得了购房的时间和空间，这也一定程度上可以对冲“沪四条”中“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。”的影响。