杨红旭：房贷过紧误伤海量刚需谁来管?

7月12日国务院常务会议要求：继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。前段时间也有消息称，为了防止房地产市场出现大起大落，住建部正在加强调研和研究，加强房地产调控的政策储备，如何既支持改善性购房需求，而又不放松限购政策，同时防止投资性购房需求反弹。

老实说，房地产调控已持续了七八年，至今未能找到比较有效的政策和措施，这充分说明了宏观调控的难度，以及我国房地产市场的复杂性。今年1月“新国八条”出台后，市场显著降温，多数大城市成交量相当低迷，上半年一线城市新建商品住宅成交量比去年下半年下滑四成左右，二线城市下滑三成左右。价格涨幅持续回落，70个大中城市房价综合指数环比涨幅，已由1月的0.8%，下滑至5月的0.16%，房价下跌拐点“呼之欲出”。

照此形势，一直视高房价为“眼中钉”的购房人，不说举手相庆，也得欢心鼓舞吧。实际并非如此。去年以来的严厉调控，重点是抑制投资投机需求，尤其是限购、限贷直接打压他们，只有这种需求撤了，房价才有可能下跌。结果还算不错，今年住宅成交量萎缩，主要是压制了这类需求。当前市场中的购房需求，九成都属自住需求，比如90平米以下户型住宅所占比重，一线城市平均为五成左右，远高于前几年的三成左右。

然而必须关注的是，这轮调控的误伤面太大。“伤敌一千，自损五百”。很多自住需求同样被抑制。不妨以上海为例进行分析。2005年以来，上海新建商品住宅的年度成交均衡值为1500万平米，超过这个量，说明市场偏热，比如2007年和2009年为2000万平米左右，投资投机需求过旺；低于这个量，可能市场偏冷，比如2008年只有900万平米，自住需求严重观望。问题是，2010年，也只有970万平米，今年上半年只有380万平米，也即去年和今年，上海的部分自住需求被抑住了，无法释放出来。

这只摁着自住需求的“无形之手”，就是限购、限贷等严厉的调控政策。今年以来业界流行一种说法“10个人中有8个没资格买房，另外2个买不起房”。很多人认为楼市低迷的最大原因是限购令。笔者并不赞同这一观点，限购威力远于小于紧贷。

限购是一种前所未有行政干预手段，然而并非全国普遍实施，而只有40个城市，其中主要是东部城市从严，很多中西部省会仅限主城区。比如，成都市只限中心六区，而六区住宅成交量不足全市一半。另外，今年二季度以来，时有新闻报道某某城市打算放松限购，反映出即便是这40个城市，也不愿长久坚持。限购虽强大，很多人还是可以通过假离婚、借亲友名义、公司名义、持境外绿卡等方式“曲线购房”。

房贷紧缩却是全国“一刀切”。按照央行和银监会的规定，三套及以上房贷停贷，二套房贷需要六成以上首付，利率为基准利率的1.1倍以上，首次购房需要首付三成以上，利率最低可打七折。从理论上分析，这是一种接近完美的差别化房贷政策，有“保”有压。

不过，房贷政策的执行情况，很大程度上取决于信贷环境。如果处于货币政策宽松、信贷指标充裕的环境下，比如2009年，则银行会将个人房贷视作“蛋糕”去争抢，在激烈的市场竞争中，会暗地里从宽优待客户。而去年下半年以来，货币政策持续紧缩，五次加息，12次提高存款准备金率，信贷额度非常紧张，银行相当缺钱，揽储大战可谓烽火连天。

在这种环境中，银行既没有很多额度可以放贷给第一套、第二套的购房人，也不愿意严格按照央行和银监会的首付与利率要求放贷。媒体经常会报道，某某地区、某某银行，针对首套房贷要求首付五成，利率没有折扣等，即便如此苛刻，还不明确放贷等候时间。不妨做个测算，如果一个刚需者2009年首次购房，首付可低至两成，利率低至七折；如果现在买房，首付四至五成，利率为基准利率。首付大幅上提高，直接就把很多积蓄较少的刚需族挡在了市场外面，而利率大幅增加，则除非房价能下跌二成以上，否则今年购房反倒不如2009年划算。

商业银行追逐商业利益，无可厚非。然而，自住需求被误伤，这是政府必须要考虑的事。2月份以来，楼市持续降温，调控效果正在显现，投资投机需求已不足虑，下半年，相关部门应考虑如何保护自住购房需求，尤其是首次置业的超刚需。不仅保障房是民生，商品住宅刚需也是民生，而且还能积极拉动内需，稳定经济增长。

刊发于房地产世界