杨红旭：稳租金和抑房价“双管齐下”

抑制房价，是件急事。不过，自2004年以来，房地产调控“八年抗战”，都没能打赢这一仗，除了2008年下半年“拜国际金融危机所赐”，房价曾在短时间内有所下跌外。而稳定房租水平，可就得“从长计之”了。

值得关注的是，国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，提出了五项内容，其中提到：规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。这是房租问题第一次被郑重其事列在国务院会议公告中。

实际上，最近住房租赁方面的措施可谓频出。前段时间，住建部和国家发改委下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，也要求各地采取多种措施，控制住房租金上涨过快。与此同时，7月初《上海市居住房屋租赁管理办法》和《北京市房屋租赁管理若干规定》齐齐出台，提出了多项规范住房租赁市场秩序的措施。

这些政策，标志着政府开始构建健全的住房租赁政策体系。实际上，这个领域一直是被遗忘的角落。住宅体系，可分为商品房分体系和保障房分体系，商品房中又分为销售市场和租赁市场。1998年房改以来，主要存在三个问题：一是商品住宅价格上涨过快，二是保障房建设滞后，三是住房租赁市场秩序混乱。

在成熟市场国家，住房租赁市场非常重要，只有租赁市场规范运行，才能使人们愿意通过租赁解决居住问题，从而缓解住房销售市场的需求压力，进而抑制房价过快上涨。比如，美国四成居民是租房住的，欧洲平均为五成，其中德国近六成。难道欧美国家房价更高么？非也。发达国家的房价收入比一般只有3倍左右，也即一个家庭3年左右的收入就能买套房，而我国整体上需要8年，一线城市需要15-20年。

除了国人购房置业观念根深蒂固外，发达国家住房租赁市场的规范性、合理性要远优于国内。我们国家的住房租赁市场，基本上放任的、自发的、散乱的、初级的，房东和房客之间的契约关系不够完善，房客利益容易被侵犯，比如随便涨租、驱赶房客等，而且为了逃税，房东不愿对租赁合同依规备案，官方也就难以掌握市场信息，也就无从管理。

而在发达国家，对于租赁市场的监管比较到位。比如，德国曾长期对市场租金实行控制（70年代之后有所放松），房屋租金必须以相似地段，相似房屋前三年内的租金为基准，除了有重大房屋改造以外，租金的年涨幅通常在三年内不得超过30%。再如，法国法律规定不带家具的住房出租租期最少为3年，带家具的出租期最少1年，房东不可随意解约，若不愿再出租，须在合同到期前6个月告知租户，并提供法律认可的理由。另如，瑞典有租房联合会，拥有很多信息和资源，能判别租金水平的合理与否，60%的租房者加入此会，租金一般在税后家庭收入的25%以上。

去年以来，我国部分城市住房租金价格上涨过快，这其中既有受调控影响的因素，部分消费者选择以租代买，导致需求旺盛，也有部分不良中介串通房东、哄抬房租的因素。这就增加了政府规范市场紧迫性。因此，住建部和发改委的文件，重在治理市场秩序，主要是为了短期内抑制房租上涨。而作为地方法规，《上海市居住房屋租赁管理办法》和《北京市房屋租赁管理若干规定》，更加注重制度建设。

上海和北京的租赁法规，汲取了部分国外先进经验。比如上海规定：租赁期间出租人出售房屋的，出租人应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。比如北京规定：出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，要建立信息登记簿或者登记系统（为了防范群租）；在租赁市场短期内出现租金较大波动等异常变化时，政府可采取临时干预措施。

在一个理性的，或者成熟的住房市场中，人们一般遵循梯度消费模式，先租房后买房，先买小房后买大房。而我国则有些“变态”，很多年轻人都想一步到位买房，甚至是买大房。这一不良消费观念的改变，需要培育和建设一个规范和健全住房租赁体系，政府须步步推进。

刊发于中国证券报