冯晓东：房贷利率是怎样吓退刚需购房者的？

有本世界名著叫做《钢铁是怎样炼成的》，有本类似的书叫做《浙商是怎样炼成的》，现在，其实可以出本书叫《刚需购房者是怎样被吓退的》。

突然想到，苏轼《江城子》的词是这样的：十年生死两茫茫，不思量，自难忘。千里孤坟，无处话凄凉。纵使相逢应不识，尘满面，鬓如霜。夜来幽梦忽还乡，小轩窗，正梳妆。相顾无言，惟有泪千行。料得年年肠断处，明月夜，短松冈。

这是一首悼亡词。苏轼结合自己十年来政治生涯中的不幸遭遇和无限感慨，形象地反映出对亡妻永难忘怀的真挚情感和深沉的忆念。苏轼把现实中对妻子的怀念和个人遭遇的哀伤交融，既写出了千里孤坟的凄凉，也写出了生者人世的辛酸。这首词将梦境与现实交融而为一体，浓郁的情思与率直的笔法相互映衬，既是悼亡，也是伤时，把哀思与自叹融和，情真意切，哀惋欲绝，读之催人泪下。

再来看一首房产版《江城子》新词：十年房价两茫茫，不减价，自幻想，千里豪宅，调控中涨价！愁满面，鬓如霜。昨夜幽梦忽中彩，小楼房，求贷款，相顾无言，唯有泪千行。等的年年断愁肠，房降低价。行加高息，让你没商量！看财经新闻房贷利率有感!

房产版《江城子》新词以“昨夜幽梦忽中彩”句过渡，写梦境中彩的情景。房产版《江城子》新词选取刚需购房者买房前“自幻想”生活的细节来描写。凸现刚需购房者在房贷利率升至10年来最高时“愁满面，鬓如霜”的场境，表现了刚需购房者向往和睦幸福的生活，也反衬出如今“无处话凄凉”的悲伤。蓦然回首，房价大涨，利率大升，“惟有泪千行”，酸甜苦辣霎时涌上心头，相互在这默默无言中倾诉十年未购得房产的痛苦。梦中醒来，刚需购房者仍抑制不住内心的哀痛。清冷的明月，短短的山冈，幽幽的松林，相象着那里就是小楼房，求贷款，而痛断柔肠的地方。房产版《江城子》新词巧妙地推己及人，以想象刚需购房者等的年年断愁肠，房降低价，行加高息，让你没商量！衬托出刚需购房者对看财经新闻房贷利率有感于永不能忘的“纠结买房难感情”。

房贷利率升至10年来最高，还贷难，犹如当年苛政猛，苛政猛于虎。央行本次加息后，5年期以上的基准利率达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。市场处于加息通道中，很多人刚需买房受阻，很多人于是在考虑是否提前还贷，实际上，并不是所有人都适合在房贷利率已升至最近10年来最高水平时买房，也并不是所有人都适合提前还贷。

就提前还贷而言，此前获得7折或8折优惠利率的业主不必急于提前还贷。2011年信贷额度紧张，银行基本按基准利率以上放贷，对于获得7折或8折优惠的老客户来说，尽管有加息压力，信贷利率的优势仍然明显，不必急于提前还贷。使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的业主，如果在还款期的中期之后提前还款，偿还的更多是本金，能够节省的利息有限。使用等额本金还款法且还款期已经达到1/4的业主，在月供构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效地节省利息。如果是进入还款期后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款。最后是资金紧缺、经济能力有限的市民。如果使用应急资金或者跟别人借钱还贷，会增加未来生活的风险，有可能因小失大。如果手上有一笔闲钱、又符合上述前三种情况的市民，不妨搬动您的资金、玩转银行理财产品，相信获利不少。

随着房地产调控政策执行不断深入，商业银行也逐渐取消首套房贷利率优惠。在央行再度加息背景下，北京、上海、深圳、重庆等地区银行普遍上调房贷利率，个别银行甚至缩减、暂停房贷业务。这些举措给房地产市场带来很大影响，是否会挤压合理购房需求引人关注。

央行年内三次加息房贷利率升至近10年来最高之后，一年期存、贷款利率分别提至3.5%和6.56%，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位。若不考虑存量房贷利率7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。举例说明，百万房贷月供增149元，存量房年底月供涨400元。月供每月增加的数额不大，以百万贷款额贷20年期限计算，第一套房基准利率增加的月供为接近3万元。每月增加的月供为149元。第二套房增加的月供为168元。这不得不使贷款申请人抱怨银行往往是嫌贫爱富，优惠利率是诱饵，获得相应的储蓄存款是目的。

还有，多地首套房贷款遭“加价”，想贷款先买理财产品。北京多数银行取消首套房贷利率优惠，放贷需排队。刚需遭遇“加价”压力，目前房价高，房贷也高，会迫使部分购房者推迟购房，估计加息后商业贷款购房比例将缩减到20%以内。央行调查已经显示个人购房贷款需求下降明显。

房贷利率就是这样吓退刚需购房者的！分用途看，经营周转、固定资产和个人消费贷款需求指数普遍回落，个人购房贷款需求下降相对明显，对当前房价水平，74.3%的居民认为过高，难以接受。二三线城市的部分商业银行已经无钱可贷，调控政策及信贷额度压力下，个人房贷业务持续收紧，放款很难到位。

上半年我们得楼市成交总体低迷，库存压力或大于2008年。住宅成交持续在低位徘徊震荡，土地成交量相对较少，房企拿地谨慎。由于库存持续攀升，买方介入热情不高，下半年企业销售压力越来越大。另外，持续加息使得楼市观望的气氛更浓。因为控通胀预计还会有1-2次的加息，估计下半年房地产市场需求将萎缩，继续呈现供大于求的局面，市场不确定因素增加。

由此可见，2010年前的房贷将是最优质资源，7折的优惠利率是非常之举。对于已经贷款到的购房者来说，最好不要提前还款。预计在5年内不太可能再出现7折这样优惠的房贷利率。因此认为，目前利率继续上涨的可能性依然存在，有房贷一族可以选择更好的理财产品，以释放贷款的利息压力。