冯晓东：谁在导演“限购令”下楼市的疯狂？

“限购令”刀架脖子，二三线城市“高烧不退”

----谁在导演“限购令”下楼市的疯狂？

“限购令”从一线城市开始，渐渐影响二三线城市楼市。一线城市楼市“感冒”了，渐渐影响二三线城市楼市，二三线城市楼市一开始“被传染感冒”，后来“发烧”，直至如今“高烧不退”。

感冒、发烧、高烧不退，“限购令”刀架脖子下，二三线城市楼市正导演着最后的疯狂。

看到一则楼市新闻，新闻报道北戴河别墅最高叫价5万，着实为之一震。最新数据同样显示，丹东、兰州等部分二三线城市，已经“取代”一线城市京沪穗深，房价涨幅领跑全国。如今，即将百城限购，“限购令”的大棒已经悬在这些城市头上。二三线城市的房价到底有着怎样的疯狂？又是谁在导演这种疯狂？给居民带来了怎样的影响？当地政府在酝酿什么解决措施？这些问题值得我们深思。

7月，国务院温总理主持召开国务院常务会议，在分析当前房地产市场形势时，提到房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。在这些二三线城市中，秦皇岛似乎难以避开。数据显示，该市6月份新建商品住宅的价格指数环比上涨了0.2%，同比涨幅则达到8.6%。此数据位居全国第二。在趋紧的政策风声下，不少二三线城市购房者的缩影可见一斑。

在全国43个城市的“限购令”相继出台后，秦皇岛成为房价上涨较快的城市之一。与去年同期相比，秦皇岛市区（海港区和开发区）平均房价每平方米上涨了近2000元，达到7000~8000元。其中，外地人和投资客热衷的高层海景房价格更是突破2万元/平方米大关，一些高端海景旅游别墅更是高至3万~4万元同时，该市房地产开发投资出现大幅增长，1~5月达到45.68亿元，同比增长32.6%。或许，京津限购火了秦皇岛楼市。

2011年上半年，由于限购政策在主要城市的实施，投机资金开始转战二三四线城市房地产市场。一时间，这些城市的房价一路看涨，旅游概念、养老概念项目，更是领涨全国。由于“限购令”的出台，很多欲在一、二线城市购房的投资需求得不到释放，造成这些人有钱买不到房，而未实施限购的周边三线城市将会成为他们投资的首选城市。比如，浅水湾别墅位于北戴河滨海大道，东距大海800米，该项目价格属于版块“中下”，可最低的单栋别墅价格15000元，均价是18000元，最高在20000元左右。另外，东南海32院、玉野龙湾、森林易城、红屿别墅等，价格多在2万~4万元。特别值得关注的是尚未开盘、位于北戴河区西海滩路29号的海滨会馆曾在询价时报出每平方米5万元的定价，有意成为北戴河最高价的别墅，理由是该区域以后四周要配套高尔夫球场、酒店项目，还有游艇码头，都是300~900多平方米，总价千万级别以上的，应该物有所值。

如今，全国上下限购疑云影响购房者正常心态。特别在这些二三线城市，购房者在售楼处谈论限购问题的并不多，毕竟什么时间能出台，到底是限制外地人买房还是限制购买套数，怎样限购等等，这些还都不明朗。然而，一些对市场敏感的购房者的购房态度正悄悄发生变化。在一手房市场显现阴晴不定迹象之时，各地二手楼市也是喜忧参半。

在限购令阴云笼罩下，长三角二三线城市楼市异动尤为突出。今年以来，长三角二三线城市的涨幅确实很大。国家统计局发布6月份70个大中城市房价数据，全国大中城市整体房价环比涨幅趋缓，而二三线城市房价同比涨幅超过7%的有12个，二三线城市房价领涨全国，于是限购令阴云笼罩首当其冲这些城市。对于江苏省而言，目前只有南京、苏州、无锡以及苏北的徐州实行了限购令。对于浙江实行限购的城市而言，房地产市场也苦不堪言，六月杭州商品住宅共成交3324套，环比缩减10.07%，如按前6个月平均消化速度，杭州存量房要卖完需要17个月。宁波楼市亦疲态尽显，6月成交量明显下降。而温州今年以来该市连续流拍十余宗建设用地，政府土地出让金收入同比大幅下降。

同样，高房价正向二三线城市扩展，居民叫苦不迭。比如内蒙古首府呼和浩特房价大涨，是中西部二线城市高房价的缩影。星河湾都要进军鄂尔多斯了，这能不让这些城市房价在“限购令”刀架脖子下，感冒、发烧后高烧不退，导演着最后的疯狂吗？其实，高房价走势由一线城市向中部区域二三线城市扩展的路径异常明晰。鄂尔多斯市目前最高房价已达每平方米25000元，呼和浩特市、包头市最高房价分别为每平方米15000元和16800元。固然，无论是在大量财富阶层快速崛起的鄂尔多斯，还是以中产阶层为主体的呼和浩特、包头，房价快速上涨的根本动力依然是实体经济的牵引。

国家对房地产业的调控逐渐升温，处于政策调控风口浪尖的沿海一线城市已经感觉到新政的阵阵寒意，北京、上海、广州、深圳及杭州等地楼市成交量急剧萎缩，新建商品房价涨幅亦普遍放缓。二三线城市已经占据了房价涨幅前十的绝大部分席位。锦州、秦皇岛、无锡、沈阳、大连、徐州、九江等市领跑二三线城市房价涨幅。事实上，在过去几年中，二线城市的发展速度远远快于一线城市，中西部城市发展速度也非常惊人，并吸引全国品牌开发商纷纷布局，万科、恒大、保利等企业的增长贡献已经越来越依托二三线城市。随着近两年建设的高铁在2011至2012年逐步投入运营，原来城市行政区域的划分将被真正打破，中国的城市开始成片发展。

不过，对老百姓来讲，房价涨幅扩大不是好兆头。去年以来，两种价格最受全国人民关注，一个是消费品价格，另一个是房价，偏偏两种价格都不争气。随着“新国八条”出台，房价这匹“野马”终于开始放慢脚步。

二三线城市纠结限购令，“地产依赖症”渐显，加码的楼市调控正在给一些三线城市造成更大的压力。所以，最可能实行限购政策的是那些房价相对较高且上涨较快的城市，尤其是部分城市上半年房价涨幅已经明显高于年度房价控制目标，采取限购政策的可能性最大。

那么，接下来具体哪些城市会限购？目前，全国已有超过600个城市公布了2011年新建住房价格控制目标，占全国城市总数的92.5%，但实行限购政策的城市仅40多个，以一二线城市为主。由于以计划单列市和省会城市为主的30多个一二线城市基本已经都采取了限购政策，一些经济总量较大且房价较高的三线城市，将有望成为下一批限购城市的主体。也就是说，大城市“后院”加入限购队伍已经迫在眉睫。例如在广东，佛山是继广州、深圳之后限购的第一个二线城市。2010年10月，广州市实行限购之后，佛山楼市成交大幅上升，随后佛山被限购。

在佛山限购之后，珠三角地区其他城市可能成为投资新热点，东莞、惠州、中山这些城市都处在珠三角城市一小时生活圈里，交通发达，经济联系紧密，核心城市由于限购政策而挤出的购房需求影响周边地域房价是很正常的。

当前的房地产宏观调控是一个处于“对峙”的阶段。限购进一步扩大，无疑给地方政府带来不小的压力。限购政策进一步加码对地方经济带来不小的考验，尤其经济发展高度依赖房地产业的部分省市。限购势必影响整体房地产市场房产，进一步波及地方财政收入。一方面要从严遏制房价过快上涨，另一方面又要确保其能平稳健康运行，地方政府面临艰难抉择。我们的GDP在走“钢丝绳”！