张宏伟：土地市场“国五条”的逐条评论

文/上海同策咨询研究部总监张宏伟

20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，会议指出，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。

部署加强土地管理，国务院发布土地市场“国五条”强化土地调控，同策咨询研究部总监张宏伟认为，这条在“新国五条”的基础上，主要是针对二三线城市土地市场价格上涨过快而进行有针对性的调控措施，也是二三线城市房地产市场调控政策的进一步强调和深化，以下是对土地市场“国五条”的逐条评论：

一、力争“十二五”期间再建成4亿亩旱涝保收的高标准基本农田。开展建立耕地保护补偿机制试点，明确土地收益基金计提比例，专项用于耕地保护。

前不久，两部委就重申"土地出让收益10%要用于农田水利"，明确土地收益基金计提比例，这对于房地产市场而言有何市场影响，同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一、绑架土地财政，下半年土地市场供应、出让或将迎小高峰。无论是当下保障房建设，还是农田水利建设，都绑架土地财政，这给当前土地财政面临巨大的压力，短期内为了缓解资金紧张的市场局面，下半年土地市场供应、成交有可能达到一个小高峰。

第二、"土地出让收益10%要用于农田水利"，从另外一个角度而言，给保障房资金筹措带来了更大的挑战。今年全国1000万套保障的开工与建设所需资金是巨大的，当前，土地出让的净收益的10%由于种种原因还没有办法完全到位，再加上土地出让收益的10%又要用于农田水利，有可能导致保障房建设面临更大的融资问题。

二、切实解决重点工程项目用地未批先用问题。要抓紧清理整改高尔夫球场。

重点工程项目用地未批先用，尤其是各地以各种名义拿地兴建高尔夫球场，同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一、还是为了进一步保护18亿基本农田红线。如果为了发展经济而违法占地，结果可能是经济上去了，但可能会使得国家的18亿基本农田红线被突破，农业发展没有保证，整个国民经济发展有可能受制于国外，这对于国家整体经济发展而言是不利的。...

第二、规范以各种形式违法占用土地资源，关键要规范各地规划部门对于地方经济发展的蓝图，不乱规划，不乱搞对于人们群众没有溢出的重点项目，从这个角度而言，一方面各地应该严格审批和评估项目的可行性与盈利能力，另一方面，也要严格审查审批过程中的腐败现象发生，从多种角度遏制重点工程项目用地未批先用，尤其是各地以各种名义拿地兴建高尔夫球场的现象的发生。

第三、对于房地产开发商，更应该严格控制以发展“文化产业、教育产业”等为主题，进行大片区的“圈地”运动，对于审批下来的地块，要要严格控制其开发过程、未来招商、营运是否与此主题相关。

三、落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，坚决制止违法强拆行为。加快推进土地管理法修订，切实规范和完善集体土地征收与补偿。依法保障农户宅基地用益物权。

坚决制止违法强拆行为，是杜绝重点工程项目用地未批先用问题是相辅相成的。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一、坚决制止违法强拆行为，前期可以防止重点工程项目用地未批先用问题的持续发生。同时，也是对普通民众权益的进一步尊重和保护。

第二、切实规范和完善集体土地征收与补偿。依法保障农户宅基地用益物权。做到这点其实现实中还有不少问题。因此，在法律法规和具体执行上，一方面要继续依法保障农户宅基地用益物权，切实规范和完善集体土地征收与补偿的具体标准，另一方面，也要防止腐败，防止拆迁补偿款被非法占有或部分挪用，或中介环节非法扣除拆迁补偿款。

第三、切实规范和完善集体土地征收与补偿只是其中一方面，也要为被拆迁居民提供安定的生活、工作氛围，拆迁补偿完了，还应该为这些居民提供更多的就业机会和社会保证。

四、保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，政府实施商品房与保障性两个市场的双轨制后，似乎忽略了商品房市场用地的供应，而在土地交易市场，今年上半年全国多数城市的土地交易金额尚不足去年同期的三成。推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变，在今后，确保保障性住房用地，表明政府不仅仅重视保障性住房用地的供给，而且，商品房用地逐步加大供应的同时，也将配建更多的保障性住房。这也是政府平衡两个市场的重要举措。

此外，同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年保障性住房1000万套的开工任务尽管已完成过半，整个保证性住房尽管也出现了廉租房、公共租赁房等多种形式，政府也在开辟多种渠道融资支持保障性住房建设，但是保障性住房建设不是一蹴而就，因此，在新“国五条”中国务院对各地地方政府在工程质量安全、分配机制上又提出了更加明确的要求，不仅仅要保障性住房建设好，也应该尽职尽责使保障性住房真正受惠于民。

五、建立规划和项目节约用地评价制度。

建立规划和项目节约用地评价制度，同策咨询研究部总监张宏伟认为

第一、主要是规范以各种形式违法占用土地资源，规范各地规划部门了地方经济发展的蓝图，乱规划，乱搞一些所谓重点项目的滥用职权的行为。

第二、规范房企在二三线城市的“圈地运动”。一线城市楼市调控导致开发企业转战二三线城市，这样直接的结果导致二三线城市上半年地价的快速上涨，在这样的市场背景下，房企尤其是大型房企在二三线城市“圈地”频繁，这些被圈占的地块一般而言由于种种原因开发周期较长，或长期闲置，其实，不利于区域的协调控制发展。

第三、建立规划和项目节约用地评价制度有可能导致“容积率越来越高”，楼层建的越来越高，这对于房地产业及城市的规划、建筑设计、施工、城市发展、交通、环境等诸多方面提出了更多的挑战。