张宏伟：三方面因素导致沪大平层项目入市遇冷

文/上海同策咨询研究部总监张宏伟

当前，除了上海这样的一线城市“大平层”较为流行外，就全国而言，星河湾、绿城、金地、华润等大型房企不断将“大平层”向二三线市场延伸，杭州、长沙、石家庄、济南，甚至乌鲁木齐等西部边远地区市场也迎来“大平层”这一别具特色产品的集中爆发。

当前由于容积率受限，市中心地块越来越稀少、别墅用地不批等原因，导致市中心的地块直接开发大平层产品，来满足日益增长的高端客群需求；不少开发企业都在市中心开发大平层产品，有的还附带精装修，同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一、大平层产品不仅可满足别墅客群平层居住的空间要求，而且还可享受市中心配套的便利性；

第二、对于开发企业来说，大平层产品即使产品的一种创新，在建造成本方面也比建造中小户型省的多，在销售阶段也可以获得更多的溢价收益。

但是，当前以上海为例，就大平层的整体市场而言，4-6月份的成交量出现了明显下滑，尚不足1月或3月一个月的成交量；今年以来，已陆续有闵行星河湾、绿城玉兰花园、华润置地佘山九里等市郊大平层项目推盘入市。郊区的一些“大平层”产品也出现销售不好的现象。同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来“大平层”产品销售不佳的主要原因如下：

1、当前“楼市常态化”的调控中的限购、限贷等原因直接导致高端客群无法购买这些定位相对较高的楼盘，导致这些楼盘成交低迷；

2、项目自身推盘策略导致，由于市中心物业的稀缺性，这些楼盘当前通过延长销售周期，使项目自身不断增值，等待市场时机较好时再推出。像市中心的一些大平层豪宅买了10年以上了还没有销售过半，这些项目赚的基本上就是项目自身不断升值的钱。

3、“楼市常态化”的调控的市场背景下，尽管今年1-7月大平层市场供应同比去年减少了不少，但是大批量的大平层面市导致市中心高端物业市场存量大幅增加，库存量的增加导致郊区与市中心的大平层产品竞争更加激烈，当前，郊区的一些“大平层”产品定价略显偏高，因此而导致近期成交不理想。