“百城限购”上演“速度与激情”，房价会跌吗？

二三线城市房价猛涨，国务院于是将限购进行到底。从70城市主要房价测量统计值将扩大为100城市范围，新政或逼出房价拐点。

国务院明确二三线城市房价上涨过快须限购。国务院温总理分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。截止6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。

因此，国务院会议要求严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。更要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。还要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。更要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。

楼市限购令越演越烈，从40城预计扩至100个城市，呼声房价必回落。2011年上半年GDP增长9.6%的“喜讯”彻底打消了市场与决策层对于中国经济“硬着陆”的担心，楼市也因此迎来更严厉的新一轮调控。房价上涨过快的二三线城市限购后，嗅觉敏锐的民间“炒房团”开始战略转移，与政府合作开发工业开发区已经成为民间资本躲避政策风险新的避风港。

今年以来，“北上广深”等一线城市的房地产市场受到“限购令”的强力打压，迅速停止了狂奔的脚步，不仅新房、二手房成交量均出现大幅度下滑，在土地一级市场，“地王”身影难现，土地流拍现象也已见怪不怪，而二三线城市却是楼市独舞。与一线城市被“枪打出头鸟”不同的是，不少二线城市却在一线城市的“挤出”效应下成了开发商和炒房者的乐园，上演楼市新版的速度与激情。国家统计局统计数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市均为二线乃至三线城市。限购城市的房价涨幅明显低于非限购城市，这引起住建部以及国务院的高度注意，因此本轮限购可能超过百城。

部分二三线城市房价的较快上涨，其主要动力既来自城镇化快速推进中居民住宅需求的较快释放，也包括一线城市限购后炒房投资需求的转移助推，如果任由部分二三线城市房价飙涨，将对整体房地产调控带来不利影响。此前，经济学界对中国经济是否将陷入“硬着陆”甚至“滞涨”仍有所担忧，直到统计数据显示2011年上半年GDP较去年同期增长9.6%，这块“石头”才终于落地，而6月份CPI见顶预期，也令决策层消除继续紧缩货币将致经济崩溃的担忧，这一切都为正在进行中的房地产调控加码提供了充足的经济基础和外部环境。

如果执行限购政策，势必会对二三线城市的房地产市场造成影响，浙江投资团表示之前很多投资住宅的已经放慢了节奏，开始从普通住宅市场转向高档住宅和别墅等非限购领域，还有一部分转做商业地产。今年以来，央行连续上调6次存款准备金率、3次利率，使得民间资本利息大幅提高，浙江投资团的运作资金也受到影响。因此，在并未完全放弃住宅市场的情况下，仅限于投资高档公寓及一些优质别墅项目，主要的精力还是放在了商业地产和工业地产方面。与二三线城市地方政府合作开发工业开发区等项目是长线投资，一方面可以避开住宅市场的政策风险，另一方面是浙江投资团与地方政府双赢的模式。因为他们认为只有工业发展，当地的商业才能发展，住宅市场也才会发展起来。

那么，我们不仅要问：“百城限购”上演“速度与激情”，房价会跌吗？我以为房价必然有所回落但不会到原点，应该是稳中有降。进入2011年，由于限购、限售、限融资等调控政策，100%的公司都感受到压力，资金紧张，楼市调控只能继续进行，如果此次调控半途而废或终告失败，结果会相当糟糕。事实已经证明，对于一个充满投机和投资的房地产市场而言，“限购”无疑是最好用的冷却剂。

在强大的打压下，房地产价格必然会出现‘高起点的回落’，但绝不会跌回原点，限购政策不会长期进行下去，否则会影响到中国二三线城市的城市化进程，目前政府想的只是在房价高企时压一压，同时加强保障房建设，通过提高供给缓解供求压力。市场上有人说一旦限购政策放开，楼市立刻会出现报复性反弹，但这是不容易出现的。即使政府放开限购政策，也不会一下子都放开，而是会一点一点地开口子，对政策进行修正。

新版楼市“国五条”出台，一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。

我们解读后得之：限购仍将瞄准热点城市。目前许多二三线城市限购还是一个笼统的提法，以及房价上涨过快如何界定，还需要后续细则进一步定义。未来有可能会把今年以来房价上涨明显过快的城市，都纳入限购范围。的确，二三线城市房价涨得快，从上半年的数据看，限购对抑制房价上涨幅度有明显作用。以最先执行限购令的北京为例，目前房价已经沿着“稳中有降”的目标开始回归理性，深圳、上海、广州等城市房价涨幅也明显受到抑制。但是，当部分城市涨幅得到限制时，今年上半年，部分二三线城市房价绝对价格已经开始向一线城市看齐。统计数据显示，上半年房地产开发投资增速高达32%，投资热情不减，二三线城市的房地产开发投资增速最为明显，例如河北省，上半年增速就高达60%多，远远高于其他省市。

百城调控限购后，小城市开始挤泡沫，二三线城市限购紧逼开发商，而三四线楼市推高成交量。整个上半年，大部分开发商的日子依然过得不错，一方面各家企业销售数据并不算太坏，另一方面不少公司口袋里余粮尚丰。