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冯晓东:猪肉涨养猪难,房价不涨为何拿地忙?
2011-07-19 13:44:18猪肉涨养猪难,房价不涨为何拿地忙?
--有感于上海养猪户的困局与成都土地战场的硝烟
随着6月份CPI的公布,猪肉价格被再次抛到了市场的风口浪尖,同比57.1%的涨幅,对6月份价格总水平贡献度为21.4%,可以说猪肉价格的快速上涨直接“拱”高了CPI指数。
眼下,明明是猪肉涨价,为何养猪反而困难?有感于上海养猪户的困局,可以透过产业链最基层养猪农户来分析问题。在上海市郊的养殖农户看来,外界热议的成本推动的各个环节通胀并不是关键原因,接连不断的疫病和大起大落的价格才是“猪拱门”的直接原因,由此,一头猪的降价路线图也要重新勾勒。
七月流火,上海人才市场竞争激烈,当下很多人感叹“白领不如蓝领,蓝领不如种地养猪户”,一些市中心高级OFFICE里工作的白领倍感工作压力之大,于是乎纷纷喊出要“回家种地”或者“回家养猪”的口号。也难怪,如今猪肉价格猛涨,“养猪”对于大学生回乡创业不可不谓务实之一。
可事实是这样的:七月流火,养猪农户站在自家的养猪场外汗流浃背,看着在栏圈内跑来跑去的上千只猪,养猪农户的脸上看不出一丝欣喜,尽管养猪农户的手机不断地响着,不停地有人要收购生猪,而且价格也已经超过了每斤10元,而这样的价格可以说是近几年的天价了。但养猪也很难,其实农户也很受伤。不是因为饲料价格上涨了,养猪农户有着自己的心事。希望猪不要生病,否则快要出栏了,损失可就大了。比如今年上半年疫病不断,养殖场的出栏量比去年同期少了二三成,当然还有其它的原因。
难道就无药可预防、治疗?我们不免充满了疑问。可养猪农户养猪三十年,感到猪是越来越难养了。以前养猪条件没那么好,但是只要给猪吃饱喝足,就等着出栏后数钱,每头猪赚20%的利润基本可以保障,可是现在呢,最怕它生病,可以说像宝贝一样地伺候,但总是避免不了。疫苗用了,兽医兽药一应俱全,有时候为了求保险,花高价买进口疫苗和兽药,但是总是赶不上病毒的发展速度,意外总是让人心惊胆战。一帮老板在一起吃饭,谁是养猪的一眼就可以看出来,长期的精神压力在脸上反映得很明显。
另外,成本上涨不是关键除了供应缺口还是缺口。这几个月猪肉价格的快速上涨,通胀因素渗入各个环节的因素确实存在,但决不是关键因素,最直接的原因就是供应短缺。玉米从800多元一吨到现在的3000多元一吨,人工成本从每月的400多元到现在的2000多元,都经历了10多年,期间猪肉价格大起大落,今年飚得这样厉害,还是供应环节出了问题。生猪市场是一个充分竞争的市场,就算各个环节的价格再涨,如果市场供过于求,那么价格还是会跌,因为生猪不像商品房等其他商品,价格低于成本,大不了不卖或者不生产了放在仓库,但是猪不行,一茬接着一茬,养大了就算亏本了也必须卖,否则下一茬怎么办?权威部门的统计数据显示,全国生猪总出栏数较去年同期也出现下降。
猪肉价格大起大落,农民一次又一次跌倒。2007年,猪肉价格出现较快上涨,国家出台了扶植生猪养殖业的政策,其后猪肉价格得到了控制,而其副作用持续发酵到今天。肉价何时降?有人说是三季度或年底。造成近期生猪缺口的原因中缺口的存在直接导致肉价上涨,肉价上涨又拱高了CPI指数。
也许养猪农户最有希望的模式是生猪期货。动物的生物制品要大力发展,规模化养殖要大力提倡,我们是否也应该给生猪市场指定一个价格指导机制,让生猪养殖产业不再“一窝蜂”,譬如生猪期货。生猪期货模式就是要从市场机制层面解决猪贵伤消费者、猪贱伤农的问题,这是目前最有希望的一个模式。
因为猪肉价格的几起几落,已经给我们很多教训。由此联想到房价的几起几落,也给我们很多思考与教训。不过,与猪市场不一样的是,猪肉价格在涨,可养猪难,养猪农户困局多多,有的甚至纷纷退出“养猪界”了,而房价不涨甚至在严厉调控下要跌,为何开发商还拿地忙?有感于2011年成都土地战场的硝烟弥漫,我们为之清醒。
我们看到,房价不涨,但十大房企重启融资圈地。虽然土地价格大幅上升,却难以撼动大发展商重启“融资—圈地”运作链的势头。虽然四大城市对第二套物业交易政策有收紧之势,但由于龙头企业对市场预期较高,一手市场价格难有下跌。
上半年均“跑赢大市”。全国十大上市房地产企业新一轮的“融资—圈地”循环中,包括保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海,大举拿地积极扩张。在房地产市场价量双升的形势下,开发商一反2008年底开始的悲观心态,对市场重怀希望,主要表现在重新投入到拿地行动中,并开始利用增发和公债的手段进行融资。其中,集中在重庆等二线城市,因而地价相对偏低。
尤其是二线城市拿地忙,2011年成都将成一线城市开发商战场。时光如梭,在新政频出调控日紧中,楼市已经走到了加息、首付提高等背景下,如何布局来年的发展,早已摆上了各大开发商的案头。值得深思的是,不但一线城市的土地开始升温,二三线城市的土地拍卖也如火如荼,成都的拍卖现场还出现了不少“新人”。正可谓鏖战2011年,开发商开始拿地蓄势。
二线城市土地成交活跃,品牌房企频频出招。从数据可以看出,二线城市的住宅土地成交非常活跃。近期,全国住宅用地成交地块主要集中在西部地区,可见西部城市推出的优质地块增加,开发商拿地热情很高。成交方面,上海、佛山均以49万㎡的成交量位列第一,成都则以45万㎡的成交量屈居第二。全国20个主要城市土地市场升温,土地推出量和交易量明显上涨,二线城市表现尤为突出。
那么,成都通过公开拍卖出让土地的情况怎么样呢?又是哪些企业在成都拿地?仔细分析,拍卖的攀成钢14号地块,被从未在成都市场出现过的内蒙古伊泰置业拍走;攀成钢16号地块则被久违的新加坡吉宝置业收入囊中;同日拍卖的成华区杉板桥路地块,被某全国知名的品牌央企拿下;另一个地块则被潜水一段时间的香木林拍走。锦江区琉璃场地块则被一个陌生的名字“龙光地产股份有限公司”拍下,还有一块地是被自然人拍走的。还有一部分拍卖的土地,以郊县为主,分别位于新都、温江和郫县,其中郫县的两块土地被合能拍走,而合能总部在深圳,在成都已开发多年。也就是说,今年成都土地50%是被一线开发商或是新入成都、久违成都的开发商所拍下,这仅仅只是一个偶然吗?答案非也!
引人关注的是,新面孔成都拿地,吹响进军的号角。成都的土地拍卖市场出现了一些从未进入成都的开发商,而且出手不凡,一鸣惊人。成都市国土局土地拍卖大厅曾上演抢地一幕,一直被业界津津乐道。其中最扯人眼球的是攀成钢14号地块的争夺,在肉搏般的举牌大战后,来自内蒙古的伊泰集团将其收入囊中。就在拿下地块后几天,伊泰集团旗下的伊泰置业(成都)有限公司在成都挂牌成立,正式宣布进军成都楼市。尽管成都市民并不熟悉伊泰,但它的来头不小。伊泰集团是以煤炭生产、经营为主业,以铁路运输、煤制油为产业延伸的大型现代化企业,名列中国企业500强第237位。伊泰置业成立于2006年,在北京、海口、呼和浩特、鄂尔多斯等地都有项目,其中不乏花园洋房、高端豪宅。
有一个和问题很多人不理解?为何会选择在市场最不确定的“调控年”进入成都市场?在拍卖前,那些房企对攀成钢地块是否做过调研?为何会以它作为公司进入成都的第一次亮相、第一个项目?在14号和16号两个地块中,为何选择了前者?是否符合公司的预期?面对如此高的成本,尤其是和周围地块相比,成本差较大,公司未来将怎么打造攀成钢地块?攀成钢地块,集中了大量全国一线品牌房地产开发商,公司将如何面对这无法避免的区域化竞争?
依我看,只能宏观上这么理解:目前房地产行业中,一线城市的竞争已经白热化,而且受调控影响大;成都作为二线城市,且是西部的核心重镇,未来具有很大的发展空间,比如伊泰,甚至应该更早些时候进入成都。仔细观察就可以发现,海口市滨海大道南的三块整体出让国有建设用地,总面积为130.288亩,最终也被伊泰置业竞得,总价7.079亿元,由此可见出,伊泰进入二线城市的决心和步伐势在必得。
如今的地产开发呈现“梯度效应”。沿海城市开始转向内陆城市,内陆大城市开发商开始辗转到二线城市。因为加息等众多外界因素,沿海高房价城市的房地产受到更多政策调控,开发商、投资者自然纷纷向国内二级城市转移。
久未露面的吉宝置业在东大街拿下一黄金地块,自从成功开发粼江峰阁之后便“消失”的吉宝终于又杀回成都;而此次吉宝的“回归”也被外界认为是沿海城市楼市风险日益加大,吉宝有意重拾成都市场。前不久《福布斯》刚好把成都评选为全球最具发展潜力的城市,吉宝肯定会更加重视成都。远洋地产也公开表示由于以成都为代表的西部地产市场前景良好,未来远洋地产将加大在西部城市的投入,成都将是最为重要的市场之一,接下来第二个、第三个远洋地产项目将会陆续亮相。
对此,市场出现品牌房企集中到成都拿地,我认为一是优质地块本身的吸引力,二是外来企业或者一线企业对成都市场的看好。特别是在宏观调控的大背景下,异地开发企业的不断进入和原有企业的持续拿地,说明各路房企对成都房地产市场的长期看好。在一线城市竞争加剧之际,布局以成都为代表的二线城市也是企业稳健发展的重要考量。实际上,成都在二级城市中,本就是外地开发企业聚集度最高的城市之一,本地外地、央企外资,各路房企早就齐聚于此。整体而言,激烈的竞争有利于房地产开发水平的不断提升,也给予消费者更多样的选择。当然,对于本地企业,特别是中小企业而言,优胜劣汰的压力也相应增大。