张宏伟：二三线城市限购，房企将更加重视非传统渠道融资

在当前楼市成交量明显下降、国内通过银行贷款等传统渠道融资难度加大，房企资金链愈加趋紧的情况下，融资模式的创新将是缓解房企现金流压力的方式之一。大型开发企业将更加注重通过项目自身销售及非传统渠道如海外融资、房地产信托、票据等形式融资。

“新国五条”出台后，二三线城市限购提上日程，同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企将更加重视非传统渠道融资，理由如下：

第一、银监会要求银行减少房地产贷款，四措施防风险，更加注重从“过程控制”防范由房地产市场资金面的风险而导致整个金融系统的风险，传统渠道融资的难度不断在增加。

第二、“新国五条”出台后，二三线城市“限购”提上日程，大型房企转战二三线城市的战略可能受阻，资金面上有可能面临更大的市场压力。

从今年大型房企的上半年销售业绩来看，大型房企由于企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因，转战二三线城市房地产市场、调整产品线结构，同时采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观，从这个意义上而言，尽管部分二三线城市即将出台限购令，但是，对于大型房企而言，它们不仅不会放缓二三线城市房地产投资的步伐，而且还会“逆势扩张”，在楼市相对低迷期，进一步扩张和深耕区域房地产市场，抢占区域内具有购房能力同时具有购房资格的人群，提前回笼资金，应对二三线城市的“限购令”，最终达到抢占市场份额的目的。

但是，大型房企现在在二三线城市跑马圈地，进一步抢占地盘，“逆势扩张”，采取高速周转的市场策略提前回笼资金，应对二三线城市的“限购令”过程中，在资金面上有可能面临更大的压力，在传统融资渠道收紧的市场背景下，开发企业只能通过非传统渠道融资来支撑公司目前市场扩张的需求。

第三、非传统融资渠道融资确实收到开发企业的认可，并且融资规模逐渐在增加。

同策数据显示，今年上半年，十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。房地产信托规模达1541亿元，同比增长119%。开发商今后将更加注重非传统渠道融资，以此调整来平衡目前由于“限购”及银行贷款收紧而带来的市场低迷现象。

第四、大型开发企业融资渠道构架上也坚持传统银行渠道与非传统渠道两条腿走路。如6月底，金地收购了香港上市公司华人置业旗下至祥置业61.96%的股权，意图借此次收购获得香港主板上市平台进行海外融资支持其商业地产的发展，金地集团在融资渠道构架上进一步完善其在非传统渠道领域的资源配置。