张宏伟：政策调控见效 房企分化成必然趋势

从2009年底至今，经过国家政策的三轮“掏空”，房价过快上涨趋势得到遏制。预测未来一段时间，在价格稳定的前提下，延续目前的成交量。

目前国家向二手房交易倾斜，针对中介、房租等各个环节出台了各种调控政策。因此二手房市场也将趋于稳定和理性。

大型房企通过策略性的降价，提高运作周期，达到快速销售的目的，这对于企业占有市场份额，抢占市场中具有购房能力的购房者起到非常重要的作用。对于中小房企来说则相反，激烈的竞争使中小房企面临更大的生存压力。

对于购房者来说，不必看宏观面，而要看微观面，根据自己的预算选择符合自己的区域，选择一些能力跟踪的楼盘，当遇到阶段性降价，就应该出手了。

政策调控效果显著楼市整体趋稳

从2009年底一直到现在，经过所谓三轮“掏空”，从国家政策角度来看，主要采取边调边看基本态势的方式，一旦楼市有异常的状况，都会有新的政策出台，一方面给市场造成不确定性的市场预期，另一方面，对老百姓、对市场专业人士，导致有很多政策不确定性，市场信号比较乱，包括从土地市场、保障房市场等。

总体来说，现在政策面基本相对稳定，房价过快上涨的趋势基本得到了遏制，现在还不能确定未来的房地产走势，以及未来出台哪些政策，哪些政策对房地产市场有影响。依个人理解，未来半年到一年，在价格相对来说还是比较稳定，主要是延续现在楼市成交量，价格不会有太冒头的市场现象。

“稳定”是基于三个方面的考虑，第一，出台了一房一价的政策，一定程度限制房价上涨下跌，相对来说有一个房价比较稳定的市场发展环境;第二，调控政策，一旦有新的市场苗头出来，政府马上就会有一个政策出来来应对，去调节市场;第三，各地也出台一些房价调控指标，一定意义上确定了未来房价会有一个什么样的涨幅。从政府层面以及整个市场层面判断，楼市是比较稳定的。

近期针对二手房市场出台的政策比较多，包括二手房交易、中介、房租上涨等方面，国家政策也在向二手房交易倾斜，因此令二手房市场价格也趋于平稳。

降价促销渐成气候房企分化明显

根据当前新房市场的价格，可以看出以下几种情况：第一，一些大型房企在做逆势扩张，个别项目已经进行策略性的降价，导致一手房和周边的二手房价格有倒挂的现象;第二，上市公司为了应对财务报表要求，加强市场周转率，参与议价放量促销，导致一手房个别楼盘低于市场平均销售价格。第三，企业有自己的销售目标，比如我跟踪过的绿地集团，在全国的很多项目，都是直接用降价方式。从一手房整个市场态势来看，房地产企业在楼盘销售方面做了策略性的调整，包括调价。

大型房企通过策略性的降价，高速周转运作的方式，达到快速销售的目的，其实从这个角度来讲，它是市场扩张的动作，对于企业占有市场份额，抢占市场具有购房能力的购房者起到非常重要的作用，现在的限购，不能说任何人都买房，但是通过这种方式，不管是客户也好、市场份额也好都提升起来，对于大型房企来讲是非常有利的事情。对于中小房企来讲日子不好过，具有竞争力的客群或者是项目，对他来说都有非常大的竞争力，中小房企面临更大的生存压力。

对于购房者来说，这是比较有利的消息，现在中国很多购房者还是喜欢买新房，不论是什么样的因素考虑，买新房总感觉很好。

土地出让金僧多粥少房价整体上涨成必然

现在上海土地上半年的成交数据只有454亿，从土地出让的收益，给下半年政府很多工作开展带来问题，在教育投资这一块，必须要从土地收益划拨资金，来支持教育的发展。前一段时间，农田水利的建设，都要从土地出让拿出10%要支持农田水利的建设，包括两会期间，把农田水利作为第一要务来做，这一块的资金也要从土地出让收益来提取。还有一个就是保障房，正收益的10%也要从这一块拿出来，都是从土地财政这一块拿钱做事情。短期来看下半年政府会在土地市场采取什么动作，我个人认为，会加大土地出让和供应的力度，来缓解当前土地出让面临的严重问题，尤其各方面需要土地财政支撑发展，这种土地财政它是有问题，长期的土地财政有可能导致政府越来越依赖于土地财政，会导致未来房价越来越高，会导致实体经济受制于土地财政这一块。

如何来解决，通过几种方式，最适合或者是最好的方式，通过税收或者是另外一种途径来代替土地财政为政府增加土地财政收入来源，解决目前单纯依靠土地财政解决民生问题或者是基础设施问题提供资金来源，比如现在的房产税，现在做了一些试点，但是涉及的范围征收的对象、人群，或者是针对的区域，现在还没有做很深入的执行，这样就有可能当前这一段时间土地财政还面临具体执行。

买房不必看宏观符合自我需求最关键

对于购房者，简单提一个建议，不应该看宏观面，现在整个上海楼市今天的均价是2.1万，明天是2.2万，大后天是2.4万，到底买房子在什么地方去选，肯定不是看宏观面的东西，而是看相对比较微观面，那么如何去选？首先根据自己的预算选择复合自己的区域，选择一些你有能力跟踪的楼盘，哪些楼盘在做阶段性的降价，那你就应该出手了。