张宏伟：新“国五条”或使二三线城市楼市短期迸发

国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，提出新“国五条”的调控意见。其中，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。同策咨询研究部总监张宏伟认为，单纯依靠这两个指标出台限购措施，实际上是“治标不治本”，只能说从行政角度短期内解决个别二三线城市房价上涨过快的现象：

第一、解决房价涨幅过快的问题关键是解决当前银行存款负利率及民间资本的投资渠道的问题。

政府实施商品房与保障性两个市场的双轨制后，遏制全国房地产市场价格过快上涨，单独靠“限购”为保障性住房建设赢得时间，同时也为普通刚性需求购房者赢得时间还是不够的，最重要的是，也要解决当前银行存款负利率及民间资本的投资渠道的问题，如果这两个问题不解决，资本想法设法转投房地产市场进行资产保值增值的行为就无法遏制。

第二、事实上，从房地产开发投资增速而言，几乎都看不出政策调控有明显作用，房地产投资的增幅与房价涨跌之间并不存在很强的关联度，往往还有一定的背离。

数据显示，2010年全年房地产投资达到4.8万亿，其中住宅为3.4万亿，占到70%。房地产投资增速达33.2%，住宅投资增速为32.9%，和今年上半年的投资增速几乎一样。这样的投资增速，不仅是2009年16.1%的2倍，高于2008年的20.8%，也高于楼市异常火爆的2007年的30%，甚至创下1997年以来的最高记录。

“新国五条”中提到对“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，这对二三线城市房地产市场、房企有何影响？同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一、调控下半年继续从严，“调控常态化”已成为政策导向的根本性变化。部分不受限购的三、四线城市近来房价走势抢眼，已经取代一线城市成为涨幅榜前列的常客。在调控并未松动的当下，这样的表现政府相关部门马上做出了反应，出台了新“国五条”，启动限购措施。政府“调控常态化”的行为同时也表现在二手房市场交易、房租调控、保障房建设等诸多方面。

第二、二三线城市房地产市场“限购令”的出台，针对不同城市房地产市场发展状况进行城市之间“结构性”的调整，最终使全国房地产市场价格走势保持整体平稳。

二三线城市房地产市场投资过热导致二三线城市房价向一线城市房价看齐，这样，从全国房地产调控的角度而言，全国房价涨幅就很难简单从当前一线城市房价上来控制住，因此，对于房价上涨较快的二三线城市也出台了限购政策。从一定意义上讲，这是国家相关部门针对不同城市房地产市场发展状况进行城市之间“结构性”的调整，最终使全国房地产市场价格走势保持整体平稳。

第三、大型房企进一步抢占地盘，“逆势扩张”，提前回笼资金，应对二三线城市的“限购令”。

从今年大型房企的上半年销售业绩来看，大型房企由于企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因，转战二三线城市房地产市场、调整产品线结构，同时采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观，从这个意义上而言，尽管部分二三线城市即将出台限购令，但是，对于大型房企而言，它们不仅不会放缓二三线城市房地产投资的步伐，而且还会“逆势扩张”，在楼市相对低迷期，进一步扩张和深耕区域房地产市场，抢占区域内具有购房能力同时具有购房资格的人群，提前回笼资金，应对二三线城市的“限购令”，最终达到抢占市场份额的目的。

第四、对于不同的二三线城市房地产市场，“限购令”的出台有和影响呢？同策咨询研究部总监张宏伟认为：

对于具有松绑“限购令”想法的城市，如大连、海南等地的松绑“限购令”的传言，试探中央政府各部门对于放松“限购令”的看法。这些城市此时应该表示比较庆幸当时及时出来“辟谣”，对于这些城市房地产市场而言，由于松绑限购令短期不会有任何结果，房地产市场应该延续原来市场状态，保持相对稳定；

对于执行“限购”政策较为宽松型的城市，在“限购令”出台之初，就有不少城市存在限购漏洞，为自己留下松绑“限购令”的后路。如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度；长沙限购范围为90平方米以下的中小户型商品住宅，而对于90平方米以上的大户型却不受限购政策限制。

由于限购政策较为宽松，这些城市房价涨幅在全国市场的排名当中自然是相当抢眼，那么，这些城市限购令一旦调整收紧将会给市场带来什么影响呢？笔者认为，由于前期“限购令”的威慑作用及市场执行期，这些城市房地产市场可能短期内出现小幅波动和上扬，主要是为了抢在限购令收紧之前进行房产交易，以规避限购令收紧而带来的不利影响。

对于即将出台“限购令”的二三线城市，新“国五条”或使二三线城市楼市短期迸发。如丹东、宜昌、韶关以及南昌、呼和浩特等地的房地产市场的成交量价有可能出现短期走高或暴涨的市场现象。这和先期一线城市和部分二线城市出台“限购令”的市场抢购现象较为相似，主要是也为了抢在限购令出台之前进行房产交易，以规避限购令出台而带来的不利影响。

新的二三线城市限购会以什么为标准？同策咨询研究部总监张宏伟认为，新的二三线城市限购有可能不像一线城市那么严格，新出台的限购措施预计以保护中小户型、自住刚性需求为主，比如像长沙楼市限购那样，有可能多数对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购，而对于高端市场有可能从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购。