张宏伟：保密底价对地价及房地产市场的影响评价

市场热点：

所谓保密底价，是指政府对地块设定一个底价，但这个底价在预申请阶段是保密的，开发商在不知道底价的情况下，要填写“预申请人承诺书”，承诺不低于某个价格参加地块出让，否则要承担赔偿及法律责任。

评价

保密底价对地价及房地产市场的影响？同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一、保密底价实际上是在房地产市场相对低迷或平稳期的一种“价高者得”的一种土地交易方式，这种方式一方面导致挂牌出让的地块不至于流标，另一方面土地出让部门也可以获得相对较高的土地收益。

开发商在不知道底价的情况下，要填写“预申请人承诺书”，承诺不低于某个价格参加地块出让，否则要承担赔偿及法律责任，实际上市迫使开发企业以相对较高的价格进入拍卖资格，否则开发企业不仅损失保证金，而且也丧失了在区域市场扩张的机会。

第二、“保密底价”考量开发企业对于地块的专业评估能力。开发商在不知道底价的情况下，按自己对地块的估值进行报价，实际上对今后开发企业的地块评估能力、产品及市场定位能力及今后市场营销能力均提出了更加专业的要求。

第三、有可能导致更多的开发企业采用“联合拿地”的方式规避保密底价而带来的土地市场拿地不确定性。

但是，“保密底价”也涉及到各交易主体之间是否公开、公正、合理的去竞标。

其实，“保密底价”和之前的“勾地制度”操作手法一样，均存在“相对比较灵活”的操作空间，中信底价中标北京CBD地块不能不说这当中没有什么问题。

因此，同策咨询研究部总监张宏伟认为：“保密底价”能不能真正做到保密，成为整个拍地环节的关键所在。这需要各方恪守工作职责，严格执行相关拍地程序。