楼市双轨格局正凸现房价平抑效应

中国楼市发展20余年来，本来正加速走向市场化轨道的东西，因为一个“房价”的折腾，楼市便忽然不再变得那么市场化了。

高房价已经事实上引起市场化与计划体制的严重冲突，对房地产行业到底继续市场化，还是再继续掺杂计划体制的东西，业内外纷争依然激烈。而对高房价形成的缘由，迄今亦无法明确定论。孰是孰非，根本无法子丑寅卯。

随着楼市的发展，“面粉”价高于“面包”已愈演愈烈，而当中国土地市场的垄断在继续着，迄今依旧无法改变土地供应价高者得的现状下，期盼楼市房价要有实质性下降，恐怕还得有一个漫长的过程。

这20余年来，中国楼市的发展，并非顺风顺水，其间反反复复、曲折是非，一向都是搞出非常大的动静。更由于房地产行业巨大利润的诱惑力，以致于现时几乎形成全民房地产的壮观景象。而房地产行业中繁衍出来的各种利益集团的博弈也从未停息，从中央到地方、从银监会到证监会、银行、金融机构，再从地方政府到各级管理部门，无不视房地产业为“唐僧肉”，可见，国内房地产行业的发展充满着多舛的命运。

现在市场调控了，许多涉及到法规法律缺失的问题、涉及各级管理部门制度上缺失的问题、涉及到地方政府实际利益的问题等一系列东西，便渐渐地浮出水面。最为明显的保障房问题，受到了中央政府极度高度的关注，因为房价所引起的社会矛盾、民生矛盾已在相当制度上积重难返，中央甚至于把解决房价问题提升到了政治高度。

楼市要健康稳定发展，不是靠走极端，也不是靠强制性行政手段，当然，也不容许市场开“无轨”电车。因而，怎么理顺市场归市场、保障归保障，楼市两条腿走路，早在10年前便引起关注，但2011年中央1000万套保障房任务的下发，对于稳定预期房价扩内需转方式具重大意义，也是调整收入分配结构的重要举措，更是缓和由高房价而引起的民生矛盾的重要举措。而这史无前例的1000万套保障房，几乎是2010年全年商品住宅的供应量。对于这个完全在“强制性”的计划之下提出的这1000万套保障房措施，政府已给出明显的信号，或在今后很长一段时期内，中国楼市将形成一个计划与市场并行的两分格局。

保障房的实施，十分明显的是计划经济体制下的产物，其房价完全由政府实施指导，对解决那部分本身对商品住宅具有抗性的购房群体的住房问题，具有决定性影响。保障房的投入与商品住宅是两码事，它的“非市场”价格或许在一定程度上，会对商品房价格下降预期带来影响。有关数据显示，未来三年保障房9000亿计划只能覆盖到约4%的城镇居民户，主要针对低收入和中低收入以下的人群，因此，保障房对商品住宅的整体市场不足以产生实质性影响。

从现在市场来看，或许某些机构为了让人感觉到房价下降预期正在加大，于是在房价统计上有意识地把保障房商品房混为一谈，这是不是一种误导？这次中央痛下决心，把落实保障房作为一个政治高度、政治任务，的确，要让不断高涨的房价下降是一层意思，但切实解决中低收入民生的住房问题、缓解民生矛盾或许来得更重要。保障房对商品房价格有一定影响，但不能把一种价格统计数据上的误导再去造成另一种对房价预期的误导。因为楼市的敏感性十分高，任何一个偏差或错误的信息带来的一定是同样偏差和错误的误导，从而又对人们和市场造成一种不必要而且也不可能的预期。因而，市场的和计划的实施分类管理，商品房价格和保障房价格也作出分类区别，亟需作出相对正确的引导。

2011年2月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席全国保障房安居工程工作会议时指出，2011年要保质保量完成开工建设1000万套保障房任务。保障房这个政治性的硬指标，在全国层层分配，每个省市都领到了前所未有的份额。原本就是欠账，而且欠了十年之久，现在要一下子解决，相对于地方政府而言，难度之大前所未有。份额是分配下去了，但是地方政府所面临的是资金缺口巨大、配套政策缺位、管理体系缺失，这便是完成如此保障房任务，成为地方政府最为棘手的问题之一。仅一个广州市，按完成4.3万套保障用房计，需资金89亿元，如若按省政府任务计算和要求，资金缺口翻倍都不止。这对地方政府来讲，已不是完不完成的问题，是一种政治觉悟的考验。

保障房的建设，与房地产市场的发展，形成事实上的两条腿走路，形成双轨制格局，对房地产行业发展亡羊补牢犹未为晚。不可忽视的一点是保障房对商品房价格的平抑效应正在显现，但是计划的和市场的不可混为一谈，调控中处在一种特殊情况下，由计划的来干预一下市场未尝不可，而市场的终究要回归市场的本色。