房企两级分化加速 市场份额差距扩大

调控并没有“止步”的迹象，高房价已被暂时抑制住，2011年7月8日上海媒体报道，上海楼市新房市场均价出现近七年来首次下降；全国大中城市的房价已出现事实上的集体松动。严厉的限购、现代、首付提高、利率上涨政策的高压之下，整体楼市的另一种负面效应或许正在集聚。这种背景之下的房企已出现明显的两级分化，特别是市场的占有份额差距迅速拉大。

楼市总体房价下降所带来的预期正在扩大，无论是投资失败抑或市场滞销，海南海景房已经出现了95%的空置率，市场对海景房的质疑正在加大。各地的旅游地产并未象原本预期中的火热，相反由于盲目上马，一些地方的旅游地产项目受到市场的唾弃，宣传假大空，配套不到位，设计缺陷大成为旅游地产的通病。总价高的大户型严重滞销；豪宅市场观望严重；商业地产也没有象人们预期的那么热，小业主在商业地产中“上当受骗”的不计其数；各地政府出现集体焦灼综合症，因为土地财政严重萎缩；在楼市后势十分难料的情况下，似乎行业正在走与留的十字路口徘徊。

调控之下，全国房地产市场的格局正毫无悬念地进行调整。一部分知名的、实力强大的、排名靠前的大中型央企、国资、股份制房企，在调控中并没有放慢扩大的速度，而相当部分中小型房企，或正走向资金枯竭的“冬天”，开发资金的压力一轮大过一轮，筹措资金的渠道正在减少，特别是近期央行及银监会对房地产信托融资的严加审查，房企融资要涉险过关的恐怕已是寥寥无几。同是房企，“贫富”差距简直是一个天上，一个地下，市场占有份额已无可置疑地不断地向大中型房企倾斜。

以国内著名的“万保招金”大型公司为代表的一流房企，销售面积增速，销售业绩猛涨，上半年销售额超过50亿元以上的几乎为这些央企、国资、大型房企所垄断。这些排名靠前的房企，已全然“不惧”调控，其核心竞争力的逆势增长已事实上形成楼市格局的加速洗牌。

房企在两级分化中差距悬殊，这些大型房企在调控中“堤内损失堤外补”，一、二线城市的销售颓势，用三、四线城市的规模效应来补充，其区域布局、产品类型、扩张策略，包括最为令人羡慕的资金实力，使大量的中小房企望尘莫及。以前的房价，除了投资者的支撑，首付及利率基本没有压力，而现在的市场，因为调控，房企如若期待后市变局而出现捂盘或惜售则无疑自寻“绝路”，房价盈利的可能性正在事实上缩小。因此，中小房企提升应变能力，适应市场发展，调整心态，调整房价，识时务者方为俊杰，即使在夹缝中也要显示出强烈的求生欲望。

房企两级分化加速，其中一个主要原因，除了资金实力、快速销售、薄利销售似乎正成为那些大型房企的共识。特别是在降低成本的前提下，加快项目开发、抢占市场先机和份额，通过加快周转速度，从而快速回笼资金投入再开发，这种发展路径的转移和观念改变，已经成为楼市洗牌的一个全新局面。

据中房信最新发布，以万科集团、恒大地产、碧桂园等为代表的传统高周转型房企，已全面加快周转速度，从而引发“多米诺”效应。大型房企上半年度销售额大幅上涨与发展模式的改变有着极大的关系。上半年挤入全国销售排名老二的恒大集团，今年预计推出新盘约60-70个，成为市场份额迅速扩大的典型房企。

若以全国楼市数万家房企同台竞争的现时楼市格局，尽管房企两级分化加剧，但这些大中型房企要彻底左右楼市，从而形成垄断局面，基本没有可能。调控中的楼市房价，还是市场说了算。