杨红旭：中国房地产开发跨进“战国后期”

从没有哪个行业，像房地产业这样闹腾。随着国家经济转型的推进、房地产调控的持续进行、保障房建设的迅猛推进，这个曾经一度暴利的行业，正在渐趋回归。而作为行业重要主体的开发企业，也正经历巨大的演变、裂变、痛变，多数企业越走越慢，少数企业加速前行。

不妨先看一组数据。2011年7月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》。值得关注的是，十大开发商上半年的销售金额，同比去年上半年暴增80%，而国家统计局数据表明，今年1-5月全国新建商品房销售金额同比增长18%。这就意味着，十强企业的销售增速，远远超过全国平均水平。

众所周知，2003年以来，除了2008年下半年至2009年上半曾一度放松以外，其余时间商品房市场受到了持续的紧缩型调控，但每年十强房企销售金额的准入“门槛”都在大幅提高，今年上半年底线已达155亿，同比增幅近五成。正所谓强者恒强。去年，全国新建商品房销售金额为5.2万亿元，十强房企的销售额约600亿元，所占比重近12%。今年上半年，全国新建商品住宅销售金额预计为2.2万亿元左右，十强房企的销售额为3300亿元，所占比重明显提高至15%。其中龙头企业万科，去年销售金额约占全国2%，今年上半年已提高到2.9%。

这些地产巨头之所以保持高增长，最根本的原因是“以价换量”，他们多采用高周转、注重跑量、快速扩张的战略模式。万科、保利、恒大、碧桂园、绿地等近几年一贯如此，而值得关注是，当前连中海、华润、招商、龙湖等一贯强调品质、追求利润、周转较慢的企业，也在慢慢转型。比如，今年以来，中海在深圳、上海、苏州等地采取了大力度的降价促销措施，引爆了市场需求，全国多个楼盘逆势热卖。

与十年前相比，我国房地产业已发生了翻天覆地的变化；与五年前相比，我国房地产开发业的所处环境差别甚大；与保障房大规模建设尚未启动的三年前相比，我国住宅市场和住宅开发的形态几乎变样。在此条件下，房地产开发业加速洗牌，优胜劣汰进程提速，全国几万家开发商，纷纷调整、转型、整合、升级，各作打算，各谋出路。

广大中小企业暂且不提，他们中的大部分，皆命不由己，以前随波逐流，将来可能慢慢退出房地产开发业。接下来，重点分析一下大型房企的战略转型与提升。

上半年销售30强企业中，绝大部分都是上市公司，根据股权情况，可分为四类：一是股权分散公司，如万科、金地等；二是民资控股公司，如恒大、碧桂园、绿城、万达、龙湖、雅居乐等；三是国资控股公司，如保利、中海、华润、中铁、首开、中粮、中信、绿地等；四是境外民资控股公司，如瑞安、九龙仓等。

还有一种两分法，即国企和非国企。非国企的一线开发商，股权关系相对简单且稳定，企业治理比较顺畅，多已实现上市。战略转型主要表现在两个领域：产品线配置和区域拓展布局。产品线调整方面：受制于持续的市场调控和保障房大跃进，很多以住宅为主营业务的开发商开始增加商业地产开发，部分企业积极进入保障房领域，倾向于拔高市场化的商品住宅项目定位，少数企业正在研究或已尝试性进入养老地产领域。区域布局方面：二三线城市成为大企业布局重点，甚至经济条件较好四线城市也成为拓展目标。

大型非国资开发商，套路都已比较清楚，实力也表现无遗。而大型国资控制的开发商中，倒有很多企业“卧虎藏龙”，主要是因为股权结构复杂，虽拥有各种资源，但“家底”不外露。国企又分为两类，央企和地方国企。去年国资委要求78家央企退出房地产业，只保留16家，后来又有5家挤进了保留队伍，现在共计21家可以做房地产开发。其中，已经上市的央企信息比较透明，保利、华润、中海等在房地产业打拼多年，实力卓著，模式稳定；中铁、中建等属于后起之秀，经验和水平与前者相比，尚存在明显差距。

地方国企，则是中国房地产开发企业中比较低调的一个群体，部分企业的资源获取能力、开发规模和实力、发展潜力等不能小觑。上海绿地、陆家嘴，北京首开、金融街即如此。提及地方国企，不得不重点分析一下上海。受历史上国有经济色彩浓厚影响，上海的地方国资开发企业的数量、规模和实力，在全国可谓首屈一指。

上海绿地是一个标杆，上半年销售面积位列全国第三，仅次于恒大和万科，是当前国内最后一个没有上市的地产巨头。除了绿地，还有城建、城投、城开、上实、陆家嘴、中华企业、中星、新长宁等一大批国企。值得关注的是，近几年上海国企改革、重组推进力度加大，今年1月1召开的上海国资国企工作会议上，市国资委主任杨国雄明确指出：“十二五”期间上海国资系统90%的产业集团要实现整体上市或核心资产上市。

在这一背景下，上海房地产企业“合纵联横”的步伐也在加快，典型代表就是上实系。上实集团是超级老牌国企，1981年在香港成立，是上海市政府全资拥有的综合性企业集团，与国内很大型地方国企相似，旗下的房地产业务既多又散，优质资源和项目很多，却限于体制、机制，一直未能形成民营地产巨头那样的“战斗力”。

近几年，上实系整体地产业务动作频频。上实集团将旗下的香港上市公司上实控股，作为整合房地产业务的平台，2008年收购上海城开，2010年收购香港上市公司中新地产，并将其更名为上实城开，2010年从上实集团收购在沪上市公司上实发展。经过这些眼花缭乱的重组动作后，上实控股拥有的房产规划总建筑面积超过2300万平方米，初步实现全国性战略布局。与此同时，上实控股还积极引进战略投资者，与香港周大福集团、新世界发展形成了良好的合作关系。未来,上实系中的房地产业务将集中于上实城开，通过“瘦身”、转型、提升、扩张，从而形成集团内的“地产大平台”，极有可能以超级地方国企的身份，进入中国房地产开发的一线阵营。

这种大力度、高频率的重组行动，在全国非常罕见，既体现了上海市国资改革力度，又反映出在当前我国房地产业政策、行业环境快速变化的条件下，地方国企的战略性调整和应对。然而，国企改革总会遇到这样那样的矛盾和困难，地方国资房企要想形成万科、保利、恒大那样高水平运营能力，还有很长一段路要走，而且只有极少数的地方国企有这种可能性。值得关注的是，在当前形势下，大型地方国企具有两大优势，一是与地方政府保持良好的关系，能够在一级土地开发、片区开发、特殊房地产领域等获得优先权，部分优质项目成本较低；二是在参与保障房开发方面具有天然优势，能够更好的与地方政府形成互动。

1998年，我国全面推进住宅商品化、市场化的大幕拉开，那年全国房地产开发企业总数为2.4万家；经过10年快速发展，2008年达到历史最多的8.7万家，2009年已减少到8万家，估计未来几年还将持续减少。如果说过去10年，房地产开发业是乱军混战的“战国前期”，那么未来10年将是少数群雄确立“大国格局”的“战国后期”。至于20年、30年后，则房地产开发行业“江山已定”，以10-20家地产巨头为主导，将会形成比较稳定的竞争格局。