杨红旭：一线楼市上半年量减价稳，下半年量增价跌

2011年，时间已过半，轰轰隆隆的房地产调控效果如何？近日，部分城市楼市数据陆续公布，本文重点分析一下京沪二地的情况。本轮以稳定房价为核心目标的楼市调控，主要指向一线城市和部分二线城市，一线城市中广州和深圳市场容量偏小，京沪两市的楼市表情，基本上可以代表热点、重点城市的市场趋势。

先分析北京商品住宅市场。从成交量看，上半年新房同比去年上半年减少15.7%，二手房同比去年上半年则下滑34.5%，其中6月成交量跌破8000套，创近29个月来新低。从成交价看，二手房成交均价为24100元/平米，同比去年上半年上涨22.7%，相比去年下半年上涨了7%，近三个月均价环比涨幅逐渐缩小，6月开始微跌。

再观察上海商品住宅市场。从成交量分析，上半年新房成交量380万平方米左右，略高于去年同期,却比去年下半年大降近四成。从成交价分析，上半年商品住宅均价为22600元/平方米，基本与去年下半年持平，近两个月出现小幅下滑。上海二手房市场走势，基本与新房市场相似。

关于京沪两地今年上半年的楼市态势，可归结为三点。第一，成交量萎缩。无论一手房，还是二手房，都较去年总体水平明显下滑，与历史均值相比，今年2-6月非常低迷。比如，上海去年新建商品住宅成交量为970万平米左右，已经属于历史较低水平，但今年上半年成交量只有去年的约四成，可谓“雪上加霜”。

第二，价格基本稳定。相比去年上半年，今年上半年涨幅明显，但这主要是因为去年下半年的“翘尾”因素，也即与去年下半年相比，今年上半年房价略有上涨，基本保持稳定，尚未出现整体性下跌。比如，上海去年全年新建商品住宅价格约为2.2万元/平米，今年以来基本上围绕这一水平线作上下波动。

第三，供大于求现象明显。去年商品住宅新开工量大增，导致今年京沪二地的商品住宅供应放量，今年上半年新增供应量，显著大于销售量。网上住宅可售量的变化，非常明确的反映了这一点。当前，北京新房可售量已接近11万套，上海新房可售量为5.2万套，相对而言，在成交量相差不大的情况下，北京库存压力远大于上海。纵向观察，当前上海新房可售量为780万平米，虽然还没达到上一轮楼市低点——2008年12月的850万平米，但较年初的620万平米已明显增加；另外须关注的是，当前上海二手房可售量已高达1820万平米，远超2008年12月的1320万平米。

从政策面来看，虽然还有加息的可能性，但紧缩的货币政策似已进入尾声。房地产政策没有任何放松迹象，但也进入了平静期，无须担心还有什么“靴子”。在土地出让金下滑和保障房资金短缺的压力下，部分地方政府下半年将会暗地里放松调控。

展望下半年京沪楼市，笔者认为，如果上半年是量减价稳，那么下半年将是量增价跌。原本上半年达到预售标准的项目，很多企业不愿、不敢推盘，随着开发商资金链越来越紧张，下半年推盘量必将放大，而在当前这种形势下，不促销，难旺销。推盘加降价，结果只能是量增价跌。