杨红旭：地产巨头最“听党的话”

中广网北京7月5日消息据经济之声《央广财经观察》报道，中国房产信息集团发布的房企销售排行榜单显示，今年上半年国内前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长超过了80%，其中万科、恒大、中海地产位居排行榜前三强。

在当前房地产调控的大背景之下，上半年大型房地产企业的销售额逆势大幅攀升，深层次的原因是什么？中小房地产企业又将会何去何从呢？经济之声特约观察员、上海易居房地产研究员综合研究部的部长杨红旭对此发表了观点。

主持人：中国房产信息集团也发布了今年上半年的最新统计结果表明,房地产企业十强销售额同比增幅超过了80%，现在房地产市场的份额正在不断向大型的房地产企业集中，先来简单的分析一下，在紧锣密鼓的调控之下，是什么原因支撑起了大型房地产企业销售额的快速上涨呢？

杨红旭：首先，调控是为了稳定房价，并不是要让所有的房地产企业停止长个子。目前来看，全国的商品房销售面积，销售金额还在增长，比如说1-5月份，全国新建商品房的销售金额同比增幅是18%，在增幅回落的情况下，结构发生了大的变化。大企业尤其是地产巨头们的销售业绩非常好，他们的市场占有率还在进一步提高，但是绝大部分中小企业的经营上不是很顺利，销售规模是下滑的，所以产生了两极分化，强者愈强、弱者愈弱这样的格局。

主持人：大家最担心的就是我国房地产市场接下来会不会出现大企业的垄断，如果企业出现了垄断，下一步的房价有没有可能会被大企业牢牢的掌控在手里？

杨红旭：先讲一下垄断问题。在经济学中，关于市场的形态分为四种，完全垄断、寡头垄断、垄断竞争、完全竞争。目前，按照今年上半年的数据，全国的销售金额大概是2.2万亿左右，上半年全国十强房地产企业的销售总金额是3千多亿，也就是说全国房产十强占今年全国新房销售总金额的比重是15%，去年全年比例是12%。今年十强的比重比去年有所增长，其中万科占比最大，今年上半年，万科占的比重是2.9%，而去年全年万科占的比重是2%。万科占将近3%，十强占15%，但这与垄断格局还差很远。

完全垄断只有理论价值，一般的寡头垄断，是指整个市场里排名前四强的企业，所点市场份额超过40%。现在我国开发商十强的企业占15%，将来十强占的比重最终可能会到40%到50%，其中万科一家能超过10%，就已经非常不错了。现在的香港，十大开发商占整个香港市场份额的80%左右，所以香港是一种寡头垄断，但大陆地区还差很远。我认为未来中国市场这么大，基本上是不可能形成垄断的。

主持人：也就是不太可能形成垄断，那么房价被这些大型房企绑架的可能性也不是很大对吗？

杨红旭：我觉得不大。今年大型开发商的良好业绩主要是因为他们的商业模式是跑量的，高速的企业运营和周转速度，以跑量作为商业模式的核心，所以说他大型开放商的定价是随行就市。今年万科、恒大等，尤其是中海很多项目是降价的，打折所以赢来热销，反而是跟宏观调控政策一脉相承的，从很大程度上讲，是最听党的话。他们的促销使部分区域、部分郊区楼盘的价格有所降低，算不上价格垄断。

主持人：再来关心一下中小型的房地产企业，您觉得接下来他们将面临什么样的命运呢？

杨红旭：中小企业的市场抗风险能力差，扩张能力差，部分企业可能把这次项目卖完之后，会慢慢退出这个行业，或者资金紧张时可能会把部分项目卖给大型企业。整个房地产企业要想大发展，要想健康，就要优胜劣汰，让优质企业去占有更多的优势资源。