杨红旭：三种公租房模式谁能“笑到最后”

6月30日，北京市保障性住房建设投资中心正式成立，注册资本金为100亿元，是目前国内规模最大的保障性住房建设投资公司。赶在建党70周年前一天，弄出这么大的动静，鲜明亮出了北京市在住房保障方面的一面旗帜。

当前，我国住房保障推进的速度可以用“惊人”一词来形容。不过跑得快了，难免气喘，而且大部分地方政府既没做好思想准备，又没储备好“体力”。去年全国计划新开工580万套，最后一个月很多城市出现抢工潮；今年任务剧升至1000万套，官方数据是前5个月完成34%，真实情况能完成三成就不错了。政策不完善、机制不健全、资金紧缺等多个“拦路虎”当道。可是时间不等人，“十二五”时期，北京要搞定100万套，难度很大，这种做法可以理解。

接下来，不妨分析三个要点。首先，这事主要冲着公租房去的。在我国保障房体系中，公租房的地位已取代经济适用房，成为“带头大哥”，今年全国人大通过的“十二五规划纲要”中，首次提出针对城镇中低收入家庭，以供应公租房为主。然而值得关注的是，经济适用房通过出售可快速收回投资，很多企业愿意投资，资金并非大问题；而公租房原则上是长期出租的，当前我国市场化的住宅租金回报率只有可怜的2-3%，公租房租金还须低于市场水平，因此没有企业愿意投资公租房，除非有特殊性质和特殊目的公司。

今年1000万套保障房需投资1.3—1.4万亿，其中资金短缺最严重的就是公租房。

去年全国公租房新开工40万套，今年计划220万套，超过经济适用房和限价房的总和（200万套）。所以，北京市成立保障性住房建设投资中心重要目的是：顺利完成建设收购任务，加快公租房的发展，解决资金难题，作为全市统筹建设公租房的融资、建设收购和运营管理平台。

其次，公租房投资主体的问题。去年6月，七部委联合出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》提出：市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入，省、自治区人民政府要给予资金支持；公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。意思讲的明白，各地政府要主动，同时鼓励社会机构参与。然而，大家请注意，只是“指导意见”，其约束力明显小于《经济适用住房管理办法》。

经济适用房有很多地方版本，当前公租房的投资花样就更多了，各地都在按自己的理解和想法进行尝试。重庆市指标最冒进，三年新建4000万平米，政府主导、国企运作、多元化融资（财政投入、信贷、险资等），还打算几年后卖掉部分公租房以收回资金。上海市更倾向于政府引导，主要由社会投资，比如鼓励单位租赁房、集体用地上建公租房，比如国内第一笔险资（太平洋保险）就是投资上海公租房的，但暂时难吸引社会资金有难道，当前主要依靠国企进行投资。而北京保障房投资中心的100亿元注册金，由市财政以货币形式出资，且每年将增资，在此基础上，争取银行信贷、保险资金、社保资金等。北京这钱砸得豪放，不过前段时间风传北京土地财政已亮红灯，恐难持久。

最后，运营模式的问题。当前各地皆挖空心思去完成开工指标，还没细想将来公租房的运营问题。但是，后期运营的难度更大于前期建设。重庆市以后若一卖了之，确实很省事，却违悖了公租房的租赁宗旨。北京市财政资金是基础，未来租金现金流不容乐观，能否支撑财政赤字，能否偿还地方债，能否偿还平台贷，这些都是未知数，况且市政府直接介入经营，将来会否重现1998年房改之前的低效问题？

上海市希望公租房租金略低于市场水平即可，重在提高社会机构参与投资和运营的积极性，更多的利用市场机制，这样才能够实现可持续发展。当前，就重庆、北京和上海三种公租房发展模式而言，我更看好上海模式。公租房这档事，须从长计之，不能只图眼前好看，不顾将来困顿。