张宏伟：2011年下半年土地市场量增价稳

背景：

据相关数据统计，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显，分别下滑84%、44%。地方政府财政压力加大，不少地方政府近半年的卖地收入仅仅去年全年总量的约20%。

又如上海，同策研究数据显示，今年目前（截止6月25日）出让土地面积10289860平方，万元土地出让收入总额是462.161亿元，而去年全年，上海的土地出让总收入是1523.7亿元，今年的完成量勉强达到去年全年的30.3％。

同策咨询研究部总监张宏伟认为：1-5月全国不少地方政府近半年的卖地收入仅仅去年全年总量的约20%的市场背景下，下半年势必通过增加土地出让规模，达到稳定未来市场供求，平衡财政收入等方面的目的，具体而言：

第一、土地财政收益大幅减少，诱发地方政府松绑“限购令”，预计下半年增加土地出让收益，平衡财政收入减少的局面。

土地出让收入的减少直接诱发地方政府的财政危机，而地方财政危机则成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。以北京为例，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。与此恰巧的是松绑“限购令”的传言来风，尽管相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债的险局的探索之路。

此外，为化解严峻局面，北京市有关部门正在研究一系列对策，如加快推地，包括大力推出包括CBD核心区地块在内的精华地块，提高投标价格得分在评分中的权重，以及求助保险资金借新还旧等等。

第二、下半年增加土地供应，平衡与协调未来几年商品房市场的供求关系。商品房与保障房双轨制以来，在土地供应方面似乎更加侧重于保障性住房，忽视了对商品房住房用地的供应，这有可能导致未来3-5年内商品房市场的供求不平衡。因此，为了平衡未来商品房市场的供求关系，下半年应该合理增加商品房用地出让规模，防止未来商品房市场再次出现大起大落的市场现象。

第三、保障房任务艰巨，数千亿资金缺口仍难填，资金筹措难，发债融资建保障房也是杯水车薪，而当前土地出让收益的减少（今年前五月全国多数城市土地出让收益仅为去年的20%左右），仅仅依靠土地出让净收益的10%建保障是远远不够的，必须通过土地出让收益总量的增加，为保障性住房建设提供持续的资金支持；

第四、偿还地方政府性债务，需要进一步加大土地出让规模。2010年度审计报告显示，截至去年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省市县三级地方政府性债务超10万亿元。其中2.5万亿拟用土地出让收入偿还，这是地方政府缓解地方性债务压力的最直接的最有效的方法。

同时，同策咨询研究部张宏伟认为，下半年土地市场总体上量增价稳，土地市场推地量增加以上四点基本已阐明。价格总体趋稳主要理由表现在以下几点：

第一、楼市调控的市场背景下，开发商的资金链越来越紧，在银行传统融资渠道方面对开发商不断收紧，在非传统融资渠道如海外融资、房地产信托、票据等融资成本越来越高，因此，开发商拿地越来越谨慎，土地市场价格上也会表现平稳。

第二、下半年土地市场供应的增加环节土地市场供求关系，下半年开发商应该有更多的方向与地块的选择；

第三、上半年土地市场的表现基本上摆脱了土地溢价率过高，土地市场“地王”频出的市场局面，下半年市场仍将持续这种态势。