杨红旭：房子保值增值的奥秘

一般而言，住房具有三种功能：作为消费品的居住，作为投资功能的增值，作为生产资料的办公、商业、作坊（即转作非住宅用途）。其中第三种属于非主流形态，人们主要关注前两种。

简单划分，住宅购买者可分为首次刚需、二次及以上改善需求、投资投机需求。首次刚需者偏重于消费功能，投资投机者但求增值功能，改善需求者兼顾二者。实际上，经历过楼市“黄金十年”的熏陶后，现在几乎每个人购买商品房，都很看重房产的保值增值功能。因此，平时也常遇到朋友咨询：什么样的房子能增值？

这一问题原本就很难回答，当前情况更为复杂。一方面，本轮房地产调控的主要目的就是抑制投资投机需求，稳定房价，此时谈增值岂非“逆流而上”；另一方面，通胀不断高企，5月CPI增幅再创5.5%的近34个月新高，近期占CPI权重较高的肉价又发飙。而股价却跌跌不休，在存款负利率的情况下，人们在如何保卫资产不缩水方面，实在很迷茫，部分人依然相信房产，这也不奇怪。

不妨先聊一下近期市场现象。今年5月相比去年5月，全国新建商品住宅成交均价上涨6.9%，今年5月相比4月，全国70个大中城市中，仍有50个城市的新建商品住宅价格指数微幅上涨，上涨城市较4月减少6个。基本上可以认为，当前我国房价总体上仍在上涨，但涨幅继续回落。不过，市场中并不缺少热点，比如近两个月来，多个城市都爆出热销楼盘，比如深圳的中海项目、南京的碧桂园项目、多地的恒大项目等，几个人抢一套房。

主要是优惠幅度比较大，其原因主要有两点。一是与企业战略有关，这几个地产巨头皆坚持“售量比售价优先”的原则；二是这些项目多位于郊区，比如中海项目在深圳关外，碧桂园已跑出南京行政版图——镇江句容。而市中心的高端项目，尤其是各地的公寓豪宅，2月以来基本上都在“坚守房价阵地”，任凭政策风狂雨暴，都不为所动，策略高度一致，基本与开发商品牌无关。

大家一定会疑惑，为什么郊区楼盘会率先降价，而中心区房价坚挺？这正是房地产市场中的一条重要规律：在楼市上涨期，郊区房价涨幅大于市区；在楼市回落期，郊区房价降温速度同样快于市区。也可以理解为：越是市中心的房子，越抗跌；但上涨最快的房子，一般不在市中心。举一个典型例子，北京远郊通州，前几年房价暴涨，去年以来则明显下跌。

深层次的原因，要从房价形成机制上探究。与任何商品一样，商品房价格是价值的货币化表现，而房产建筑本身是年年损耗的，那么房产价值的变化，主要取决于房子下面的土地价值；而土地价值的多少，又主要受投资在土地当中的资金数量左右，其中既包括由政府主导的市政基础设施、公建配套投资（如道路、绿化、学校、医院等），又包括由企业主导的商业楼宇投资（比如住宅、写字楼、商场等）与产业投资（如跨国公司设企业总部或制造中心等）；而投资规模又与城市规划密切相关，市中心的规划基本成型，可开发的土地较少，投资量趋于饱和，而郊区若有较好的规划，则能在一定时间段内出现投资激增的情形。

按照这一“剥洋葱”式的分析法，可知一个区域在某段时间内房价的增长速度，归根结底取决于这一区域是否具有好的规划，而且还要处于规划落实阶段。因为光有好的规划还不行，在很多地方有这么句俗话“规划规划，墙上挂挂”，政府愿意大力推进、企业愿意“真金白银”投钱的规划，才是能够推动地价、进而拉动房价快速上涨的有价值的规划。

所以，撇开产品质量、企业品牌等不淡，想要获得超过平均水平的增值空间，能够落实、正在推进的城市规划很重要。很多朋友会问，为何当前郊区楼盘比市中心楼盘更早、更易降价？这种区域一般多处远郊，或者无优质规划，或者规划虽不错，但落实力度不够，在市场上涨期虚涨，而在市场退潮期，则被发现原来是“裸游”板块。而市中心高端楼盘，城市规划定型，无风亦无浪，况且高端楼盘降价等于降身价，不符合市场营销策略。但若市场调整时期长、调整压力大，豪宅价格也会有所下滑。

刊发于南方都市报