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杨红旭:国际投行集体看空中国楼市居心叵测
2011-06-28 11:39:24近期,诸多国际评级机构和投行集体唱空中国楼市,影响范围很大。有人深信不疑,有人将信将疑。我的看法是,可以听听,但不足为信。
6月15日,标准普尔将中国房地产业展望被由之前的“稳定”调整为“负面”,并预测未来6-12个月房价将有10%左右的下降空间。与此同时,另一大评级机构穆迪也将中国房地产开发商信用评级展望至“负面”。大摩也预计,三季度中国主要城市的销售均价进一步下降。
近些年来,市面上不乏类似声音,尤其以前大摩经济学家谢国忠为代表,中国楼市过去的“黄金十年”,也是他唱空中国楼市的十年,近期又提出至2012年中国房价将下跌五成。然而,众所周知,以往的悲观预期并未成为现实。
标普、穆迪这些国际大牌评级机构,具有全球性的广泛影响力,他们素喜对世界经济领域的很多事情做“权威”定性,小到某个公司前景,大到国家信用。这次拿中国房地产市场“开刀”,却有些夸大其词了,中国的特殊国情和房地产业的复杂内涵,国内机构尚且难参透,“外人”岂能看清楚?
不妨进行针对性分析。标普看空中国楼市的论据主要有二:一是调控政策非常严厉,可能会进一步升级;二是商品房销售大幅下滑,开发商资金链持续紧缩,高杠杆率的房企资金链可能断裂。
这两点貌似正确,但却有夸大之嫌。关于政策,当前确实依然严厉,但却已步入平稳期,不会放松,暂时也难加码。证据之一是,两个月前住建部下通知,让各地重新征求民意、调整年度房价控制目标,至今没见地方行动,不了了之;证据之二是,限购城市并没有大幅“扩容”,连作为直辖市的重庆,都尚未落实,中央亦无表态。实际上,决策层正在密切观察当前宏观经济运行和房地产市场变化,从紧的货币政策和严厉的地产政策,效果释放需要一个过程,现在就要考虑防范调控过头。
反倒是,下半年楼市政策存在松动的可能性。尤其是地方政府更有这种强烈需求。正如2008年一样,随着经济下滑和楼市低迷,5月份开始就有城市公开出台救市政策,而中央直到10月才正式放松调控。今年上半年,很多城市土地出让金和房地产税收大幅下滑,而这两块收入一般占地方总收入的40-70%之多,况且今年全国保障房建设指标高达1000万套,各地不同程度的面临资金短缺的难题。松绑调控,已成为地方政府内心的呼唤,只是不敢明说罢了,少数胆大的城市,已蠢蠢欲动了。
关于资金链。今年以来,很多企业的资金情况确实不容乐观,但总体形势好于2008年。根据国家统计局数字,今年1-5月全国开发企业资金来源增幅约为18%,且已呈筑底之势;而2008年这一增幅回落至5%。试想,2008年情况更糟糕的时候,都未出现大量房企资金链断裂的现象,能奢望今年下半年会涌现出来吗,实际上以国企主导的商业银行体系,也不会让房企大批倒台,否则形成的坏帐将难以估量。以类别而论,央企、地方国企肯定没事,上市公司倒掉的可能性极小,惟一可能的是少数民营中小企业,即便始如此,其也不是破产,而是转让项目或企业股权而已。事实上,万科、保利等部分大企业,今年上半年的销售业绩,远好于去年同期。
国际评级机构和投行有“唱空做多”之嫌。这些机构的背后,常常隐有国际资本的特殊利益诉求。一方面的他们在唱空中国楼市,另一方面外资又在快速流入中国楼市。证据有三:一是从2001年到2010年,房地产业来华直接投资占外资总量的10%以上,2006年以后占比逐步提高,2010达到23%。二是今年1-5月,开发企业资金来源中的增幅为18%,其中利用外资量却大增57%。三是今年部分上市公司狂发约700亿美元外债,证明愿意借钱给中国房企的国际机构有很多。
去年二次汇改以来,至今正好一周年,人民币对美元升值5.4%!在人民币持续升值、国内存款利息远高于美国、中国经济走势还算平稳、楼市调整空间有限的情况下,国际机构凭什么大肆看空中国房地产市场?楼市调整是必须的,但实在没必要盲目看空。且莫被误导。
刊发于中国证券报