冯晓东：房地产后十年，领军人物从前锋到中场调度转型

房地产后十年，领军人物从前锋到中场调度转型

--也谈房地产大佬们“前锋撤退”到“中场调度”

曾经，我也是大学校园足球队的一员前锋，后来踢左前卫位子。前锋常常进球，可我知道中场的组织相当重要，正因为如此，我们当年的校园足球队“横少一切牛鬼蛇神”。

中国楼市，前黄金十年已经告一段落。楼市目前正值调控期，2011年后，中国楼市未来理性十年该何去何从？值得我们深思。

中国房地产大佬退出江湖，是否意味着黄金时代？也是否意味着真正结束？

我想说的是：房地产大佬，玩什么千万别玩深沉！我以为，房地产大佬们退出第一线非退出舞台，酷似中场休息。用足球术语来比喻中国房地产大佬退出江湖我觉得很形象：中国房地产未来十年，领军人物从前锋撤退到中场调度迫在眉睫！中场始终是中国房地产的“窟窿“，就如米兰需要一个德科，中国房地产也需要一个个“德科”！

潘石屹、任志强、王石、冯仑……从1990年代发迹的那一拨房地产开发商正远离舞台中央，调控之下，这些平均年龄近55岁的房地产大佬们开始淡出。这不能简单理解为是黄金时代的结束，也不是一次中场休息。

先来看看中国房地产大佬们如何“玩深沉”退出第一线舞台。王石纠结万科接班人已是不争事实。王石爱登山、爱科学、不爱打高尔夫。每次一进山他就后悔：“一上山万科股票就跌”。他总说楼市要出现拐点——这就是是王石。2011年春节前夕，王石宣布赴美国哈佛大学游学的计划终于成行。业内普遍将此举解读为王石的逐步退隐。如今，郁亮仍坚持着王石年代的“口径”，坚称团队与制度远比“接班人”可靠。但是，从王石年代便已储存下的“交班”智慧，无论之于万科抑或面临“下一代CEO”命题的中国企业，无疑都有“传承与借鉴”的价值。

任志强卸任华远董事长也值得一提。爱放炮、爱雷人、爱挑战潘石屹。“年轻人就该买不起房，买不起房就该回农村。”他一如既往确信中国房价并不高——这就是任志强。他在微博上表示接到组织部免职命令，卸任华远集团董事长，但仍担任地产上市公司董事长。

地产大佬的风吹草动总是能刺激房地产业界敏感的神经。继万科董事长王石宣布赴美游学之后，任志强在其微博上透露，自己已经获邀成为北京师范大学客座教授。

于是，潘石屹游走风口浪尖。爱摄影、也爱微博、爱欺负任志强。“我是一个纯粹的商人，不赚钱的商人是不道德的。”他的房价观点总是惊人——他就是是潘石屹。今天的SOHO中国与过去的SOHO中国已经截然不同了。

冯仑卸任万通地产董事长也如出一辙。爱经商、也爱当官，爱哲学、也爱黄段子。“我不是什么房地产大佬，其实我是个哲学家。”他的对手不是房企是上帝——这个人就是是冯仑。冯仑保留万通控股董事长职务，万通地产总经理许立接替冯仑，财务总监云大俊任总经理，万通地产转向商业地产。说冯仑淡出万通地产的说法并不准确，因为万通地产的第一大股东还是万通控股而万通控股的董事长还是冯仑。

一些人蛰伏着寻找机会，一些人试图做出改变。属于他们的黄金时代是否结束，他们并不完全知晓。但他们平均年龄已经55岁了，但愿这可能刚刚开始。

众所周知，在老式的足球里面，位置分的比较明确，前锋干前锋的事，后卫干防守的事，中场干中场的事，前锋进球比较多，往往感觉前锋比较出彩；但是现代足球已经完全不一样了；现在打4231的队伍非常之多，阵型旨在防守时候存在，攻击的时候，单前锋都是牵扯点，往往真正的得分手都在前腰和两翼；比如荷兰的罗本斯内德库伊特；比如西班牙的两翼，比如德国的两翼和前腰；这是更加攻守平衡的阵型；而且球场上真正的统治者肯定中场的灵魂，皮球大部分时间在中场脚下，前锋得球的机会是不多的；队伍的节奏，攻守转换，球的分配，过度都是中场队员所决定的，还有中场的防守，控制传球。对潘石屹、任志强、王石、冯仑领军的房地产开发企业，何尝不是如此？

足球世界里，巅峰对决。中场始终是个窟窿，米兰需要一个德科。有人说AC米兰缺前锋，纵使帕托来了，米兰前半个赛季仍是要面临3前锋运转，预防伤病的情况。有人说AC米兰缺后卫，科斯塔库塔转入制服组，马尔蒂尼退居二线，博内拉、西米奇仍提心吊胆，卡拉泽、内斯塔神经质的受伤。更别说老大难问题——左后卫，一个左前卫比左后卫打得更出彩的扬库，一个几近退化完全的塞尔吉尼奥，一个老迈将要退休，只是赛季后几场屈指可数回光返照的法瓦利。一个仅有身高的迪甘是无法解救米兰的。就算是米兰近些年来后防仓库的拉齐奥，也没有新品种可供米兰再挖。虽然，他们先后为米兰提供了内斯塔、斯塔姆、奥多、法瓦利这样整条的一组后防线。但是，这些地方，从战术到人数，米兰还都算能凑出人来。米兰最缺人的，仍然是中场。是的，是中场，这个词已经在至少两个赛季的米兰引援里被提及。米兰太缺中场了！卡卡、西多夫、皮尔洛、加图索四人主力。布罗基、安布罗西尼、古尔库夫的替补。还有谁？米兰中场缺人，很缺人，缺的不是一个皮尔洛的替补，德科就是个很好的选择。最重要的是，一个技术流球员，一个具备绝对实力的技术流球员，能够让米兰的中场最起码在人数上，达到两套轮换的8人要求。

在中国，房地产业是支撑经济快速增长的一个高速引擎，它的刹车和油门通常是受到政府调控政策左右的。中国房地产未来十年，领军人物从前锋撤退到中场调度迫在眉睫！中场始终是中国房地产的“窟窿“，就如米兰需要一个德科，中国房地产也需要一个个“德科”！

不过，2011年，开发商们已经不再像前几年那样去揣摩政策的走向和松紧，以决定自己的开发节奏了—什么时候手里一定要有土地，什么时候手里一定要有随时可卖的楼盘，什么时候要让自己手里有充足的资金，这是衡量一个开发商智慧的核心。但在2011年，这些都不重要，下一次政策会在什么时候变化，没有人说得清。

就在前一年，中国的开发商们共建造了7.6亿平方米的商品房，这其中住宅竣工面积6.1亿平方米（国家统计局数据），按照90平方米一套计算，相当于开发完成住宅680万套。可今年，政府要求新建1000万套保障性住房，各地必须在11月底前开工。任志强觉得这简直是大跃进，商品房这么多人在盖，每年也就竣工五六百万套，“连工人和塔吊都不够，更别说土地和资金了，你还得加快速度，只能偷工减料！”在限制购房的政策出台后，任志强不再喊着房价还要上涨了，曾经，他因不停地断言房价必然上涨，而被叫做“人民公敌”。

这真是中国房地产开发商最不务正业的一年。任志强和潘石屹在微博上“打情骂俏”；王石远赴美国哈佛大学游学三年，闲下来会去纽约曼哈顿看音乐剧；许家印重金打造女排之后又迷恋上了足球；1990年代初创立于海南的万通是市场化的中国房地产业诞生的象征之一，现在这家公司却成了八卦新闻的中心，当年曾经发誓要“披荆斩棘共赴未来”的万通地产六君子中，已经改行做投资基金的王功权当起了红鼻子情圣，制造了一出私奔故事；潘石屹也被传成为了他的妻子张欣背后的男人，他所创立的这家以销售见长的公司现在遣散了核心销售团队—至于谁是这个出人意料决定的决策者，有不同猜测；六君子中唯一留在了万通的冯仑，也宣布退出万通地产，开始专心做万通控股的投资生意。至于易小迪、刘军和王启富，能让人记起他们来的事情，大概也只有六君子20年前的豪情壮志……

这些地产大佬们是中国房地产界符号性的人物，可这些地产老板们就像当年北伐大革命之下的北洋军阀，纷纷出国、下野、隐退。王石的万科是全球最大的房地产公司，年销售额超过1000亿元人民币；许家印是中国拥有土地最多的开发商，他的恒大地产2010年有着9600万平方米土地；万通的冯仑被称为地产教父，他是开发商公认的地产圈里最有思想的人；华远的任志强是中国内地上市房企中薪酬最高的老板，最高爆料年薪是758万；SOHO的潘石屹则被评价为最会卖房子的人，银河SOHO卖出146亿，单体项目年销售额创中国最高。但现在，在政府严厉的调控之下，中国开发商们的黄金20年貌似结束了。

任志强真的退了，这可不是一条愚人节里娱乐大众的微博。这个喜欢对行业评头论足的60岁的企业家现在成了被评论的目标。潘石屹觉得，任志强退休是比同期发生的英国皇室世纪婚礼还要受关注的世界大事。

曾经，任志强还是潘石屹的“土地中心”，疯狂的场面总是让人对土地蠢蠢欲动。疯狂圈地带来的是资金断链的危险。就算之后可以依靠降价回笼资金也无济于事，金融危机的爆发很快让这些企业等来一个可能死亡的消息，连任志强也不例外。可没有谁死在那个冬天，在全球金融危机的刺激下，中国政府开始拯救已经低迷了近一年的房地产市场，这似乎是当时最拿得出手的、也是曾经最为有效的刺激内需的手段。

2011年，地产圈最让人费解的消息是潘石屹遣散了他精干的销售团队。曾记得2009年，潘石屹将SOHO中国的地产版图画到了上海，他曾在2007年放话“3年内不进上海”，原因是那时初涉上海的SOHO中国，在长宁虹桥拓展区的一个地块拍卖上败给澳门赌王何鸿燊。可是3年时间未过，潘石屹又回上海了，他从摩根士丹利手中买下了东海广场。这座曾经被倒手6次的上海第一烂尾楼，迅速被潘石屹玩活。2010年SOHO东海广场以38亿的合同销售额获得上海房地产销售冠军。可当和一群央企争夺土地时，手握200多亿现金的SOHO中国相形见绌。难怪当任志强和央企抢大望京1号地时，灰心的潘石屹劝他说，“别去丢人了，你抢不过人家。”

曾经，地王诞生，泡沫四溅，房价应声上涨。现在，潘石屹却要放弃他手中的王牌。一些人蛰伏着寻找机会，一些人试图做出改变。属于他们的黄金时代是否结束，他们并不完全知晓。但他们平均年龄已经55岁了，但愿这个中场休息的时间不要太长。

我只知道，中国房地产前十年犹如足球比赛的上半场45分钟，中国房地产未来十年，领军人物从前锋撤退到中场调度迫在眉睫。现在，你可以中场休息，但千万别玩深沉，未来十年中国房地产巅峰对决，就如足球比赛的下半场45分钟，当大佬们把各家的“窟窿”填补好，稍作休整，严正以待，下半场比赛才更精彩！