张宏伟：逆势扩张，房企将洗牌分化

近日，发改委、国土部、住建部等来自不同方面的国家级政府机构告诫房地产行业尤其是房企莫抱幻想，调控下半年继续从严。“调控常态化”已成为政策导向的根本性变化，相关机构有预见性的通过金融手段、市场手段及行政手段对房地产市场进行动态调控。

在持续的调控压力下，房地产市场不同梯队的开发商尤其是大型房企正在调整自己的策略，不仅要防止在市场迷局时被“洗牌”，而且还要“逆势扩张”。

数据显示，大型房企对于楼市调控的主动适应能力较强。这些大型房企一方面通过各种营销手段快速回笼资金，另一方面布局二三线城市、进军商业地产、调整产品线，通过企业内部发展战略的结构性的调整来平衡目前由于“限购”而带来的市场低迷现象。

从上市房企具体销售量来看，截至6月9日，共有15家房企陆续公布了5月份的销售业绩，包括万科、金地、龙湖、雅居乐、华润等知名房企在内，近八成房企5月销售环比实现了增长，一举摆脱4月的下滑阴影。其中，万科、保利、恒大与龙湖发布的销售简报皆显示，前5个月销售额同比增长率分别达到87.21%、82.37%、108.5%和86.4%。

万科、保利、恒大发布的销售简报显示，1-5月销售额同比增长率分别达到87%、82%、109%。其中，万科5月实现销售额123.1亿港元元及销售面积61.8万平方米，同比增长分别为51.8%和47.9%；中海地产5月实现销售额123.1亿港元元及销售面积61.8万平方米，同比增长分别为51.8%和47.9%；保利地产5月实现签约面积61.73万平方米，同比增长31.71%；实现签约金额74.06亿元，同比增长132.09%；金地集团5月实现签约面积14.6万平方米，签约金额20.8亿元，分别同比增长224.5%及384.8%。

此外，此轮调控改变过去房企靠大规模拿地，便宜拿地，房价快速上升的盈利模式，这对于中小房企不利，而对于拥有大量的土地资源储备的大型房企，彰显了它们的发展的可持续性能力与未来市场占有份额的预期。5月23日，国土部下属中国土地矿产法律事务中心的市场监测部门通过《证券日报》公布的数据显示，10家上市房企，持有的土地储备建筑面积至少为3.5亿㎡！其中，仅恒大地产在2010年就新增土地67幅，新增土地储备建筑面积5112.6万㎡。恒大地产年报显示，去年新增土地中有一半以上位于三线城市。截至2010年12月31日，恒大地产手持总建筑面积约9600.3万㎡的土地储备。

从以上两点可以看出，在融资渠道不断收紧的市场背景下，大型开发企业的销售业绩、土地资源储备上占有绝对的市场优势，这两点也是保证房企能够持续长远发展的两个必备条件。因此，在未来各大房企并不会放弃市场份额的争夺战，“逆势扩张”成为必然。

在“逆势扩张”的市场背景下，不同房企战略不一样，已经完成全国化布局的大型房企，如万科、保利、恒大等将进一步优化产品线结构，深耕已经占有的市场；未完成全国化布局的区域市场开发商，如新城、景瑞、城开等力求通过这次市场博弈期，在竞争对手发展相对迟缓时期，能够“弯道超车”，达到快速布局全国市场，提高市场份额及市场影响力。而在此次楼市调控受影响较为大的一些高端地产开发商，如绿城、仁恒等企业势必也会思考未来是否进行产品线多元化的调整，以应对未来常态化调控的不利影响。

因此，在“逆势扩张”的市场背景下，在未来3-5年时间内，甚至更长一段时期内，房企将洗牌分化，“大鱼吃小鱼”，座次重排成为趋势。在未来，哪个大型房企能够把握住资金与土地资源这两个地产开发的基本要素，谁就可立于不败之地。