万达旅游地产开发模式待成熟

《经济观察报》于2011年5月20日发表“万达旅游地产开发模式待成熟”，全文如下：

自2010年5月底，万达集团领衔六方股东共同投资的长白山国际旅游度假区项目，南北两区全面开工以来，已经过去了近一年的时间。作为万达集团最早启动的旅游地产项目，长白山经验，将为万达旅游地产这一新版块提供重要借鉴。

一种新的开发模式，从探索到成熟，不会是一个简单的过程。万达的旅游地产开发模式同样如此。

改变

长白山国际旅游度假区项目，总占地18.34平方公里（约2.75万亩），总投资200亿元。项目分南、北两区，北区为“旅游服务区”，包括行政中心、医院、学校、长白山万达广场以及住宅区，占地5平方公里；南区为“体育休闲度假区”，包括滑雪场、酒店群、旅游小镇和度假公寓，占地13.34平方公里。

该项目紧邻长白山脚下，开发用地主要为林地和弃置地。

所有的道路建设、市政配套，如供水、排水、供暖、电力、燃气等市政管网的覆盖，都由万达在内的六方股东来完成。除此之外，六方股东还要承担行政中心、医院、中小学幼儿园等的建设。这相当于投资方承担所有的投入在原地起一座新城。

与滑雪场等体育运动项目所在的南区相比，以行政、居住为主的北区，其公共设施的建设投资任务更为繁重。

以土地合作开发的模式吸引中小型开发商，来推动项目的快速建设和利润快速回报，是万达最初的运作模式。

长白山公司已通过公开摘牌的方式拿到项目中各地块的土地证，北区41块住宅用地是计划合作开发的主要部分。长白山公司希望将这些地块转让给新来的中小投资者，通过土地的转让实现资金的迅速回笼。

去年9月，长白山公司进行了大规模的项目推介活动，以吸引中小型开发商合作开发。

然而，这一模式在后期的运作中面临挑战。

2010年以来，房地产宏观调控开始，大环境的改变使开发商对地产业的预期以及开发企业自身的经营状况都发生了变化；此外，因为长白山项目还处于前期建设阶段，配套、道路等不成熟，度假区还没有开业运营，这些都成为影响新来投资者的因素。

一位在去年曾参加过长白山项目推介的吉林本地开发商说：“初期是有一些接触，但是后来就没有合作了。就我们自身的条件来说，还是以长春市的市场为主，去长白山发展的条件还不成熟，包括在管理、成本控制等方面。”

目前正在开发中的住宅项目，还都是由长白山公司进行，并没有新合作者进入。

“现在我们调整了开发的步骤，已有4家开发商签了合同，但是现在不急于让他们进来。”万达集团总裁助理、长白山公司总经理邢文明表示，“现在最主要的是加紧基础设施的建设，包括道路、行政中心、学校等，夯实基础。栽下梧桐树，才能引来金凤凰。”

随着长白山公司开发策略的调整，其也拓展了住宅项目开发的范围。去年进行项目地块推介时，长白山公司只开发了一个住宅示范项目，即位于北区最边缘的长白山?明珠项目。今年，新增了长白山?明珠二期、紧邻北区商业中心的长白山?北纬41 、南区的长白山高端居住项目。

在今年新增的住宅项目都是位置最好的项目，如北纬41 ，紧邻北区未来的商业中心万达广场，而南区项目，则是南区所有高端居住区中，离滑雪场最近的地块。万达发力培养市场的决心，由此可见一斑。

不过，如此庞大的开发面积，长白山公司并不打算一人“独占”。合作开发、引进中小开发商的初衷，并没有改变，只是对节奏进行了调整。

邢文明说：“等到政府搬迁、明年11月末滑雪场正式开业，这里的土地价值会是怎样？我相信不出三年，这里会是寸土寸金。”

目前，长白山公司采取的方式是在不同的位置挑选地块，开发代表性的住宅项目，从而带动周边市场的成熟，也为以后可能在此合作开发的中小投资者，提供参考。

探索

至于长白山项目何时会重新开始引入新的投资者，邢文明表示，这要依项目的进展情况以及市场的情况而定。

与已经形成固定开发模式的、以万达广场为代表的万达商业地产相比，旅游地产显然是一个新的课题。而旅游地产由于其本身运作的特殊性，并不容易形成一套完全固定的流程。

“万达旅游地产，在营销、融资模式等方面还可以沿用万达商业的模式，但在设计、工程、成本控制等方面则不能再照搬以往的经验了。”万达集团一位负责人表示，从成本上来讲，长白山项目的运输成本、施工期、人力成本都与城市商业地产建设存在巨大差异。

邢文明也表示，由于地理位置、气候条件等客观条件带来的差异，确实是旅游地产项目所必须面对的，以长白山项目来看，一年有半年的冬季、山路多，在冬季的冻土期，由于温度过低，泥土变得像铁一样坚硬，只有半年的时间可以施工，而可以施工的时期，又往往阴雨连绵；高速公路、铁路等还在建设中，这使得前期施工的交通运输不是很便利；此外，人工的短缺也是问题之一。

以稀缺自然资源为依托的旅游地产项目，稀缺资源一方面成为项目增值的重要资本，同时，其远离城市、极具特色的开发条件，也使得旅游地产的开发模式难以复制。

不过，大规模开发的旅游地产项目，往往是当地政府重要的发展契机，能等到地方政府的大力支持和协助，这是旅游地产项目的重要优势之一。

“政府主要是提供服务，特事特办、好事快办。举例来说，能10天办完的事，绝不会拖到一个月。另外，地方银团也会给予项目积极的支持。”邢文明说。

吉林省抚松县副县长陈洪迁表示，长白山国际旅游度假区项目，将会丰富长白山旅游资源、拉动相关产业的发展，从招商引资来看，该项目是抚松县旅游产业单体投入最大的项目。

“长白山国际旅游度假区项目，促进和推动了我们招商引资工作，过去是我们千方百计去外地请投资商，现在有很多投资商主动到抚松县来寻求合作。”陈洪迁说，投资人和政府的合作能够达成，一方面要看这个旅游资源的开发价值，另一方面也要看投资人是否具备投资能力。

“政府也要考虑，投资人到这里投入巨资，如何让他有所回报，企业是有利润需求的，不是公益机构。”陈洪迁表示，巨额投资的产生，关键在于企业与地方政府之间达成的默契，政府会在遵守法律的范围内，为企业提供支持。

除长白山项目，万达目前已经签约了福建琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区、大连金石国际旅游度假区、西双版纳国际旅游度假区4个大面积、高投资额的旅游地产项目。对于万达来说，其对旅游地产开发模式的探索，才刚刚开始。