“汽车公园”增值链

《经济观察报》于2011年6月3日发表“汽车公园”增值链，全文如下：

6月2日，位于承德市双滦区的河北晨阳汽车文化园首发区暨晨阳国际汽配城正式开业。作为中国汽车流通协会有形汽车市场分会常务副理事长，苏晖已经记不清这是他今年参加的第几个汽车公园的开业仪式了。

"近两年差不多每年国内都有20多个城市开始投建汽车公园"，苏晖表示，这些"汽车公园"或"汽车园区"的面积小的有五六百亩，大的则两三千亩，投资金额也不断攀高，从几亿元升到了几十亿元。

来自汽车流通协会的一份报告显示，从2009年开始，新一轮以"汽车主题公园"为主的汽车商业投资进入高潮期。目前，国内的一、二线城市基本都有刚上马的汽车公园项目。投资方也从汽车流通领域的企业衍生到更多的业外资本。

"汽车公园"的背后，是一条连接着地方政府、投资方、商业地产操作者、汽车从业者等多方利益的增值链条，而由此诞生的"汽车商业地产"更成为资本追逐的新业态。

从近年全国各城市频向"汽车公园"抛送橄榄枝的情形来看，"汽车公园"或"汽车园区"这种新型汽车商业形式逐渐成为各地政府主推的汽车产业经济项目和投资商的新宠。

而在城市化进程加快带来的4S店外迁和汽车消费需求快速膨胀两方面因素的共同作用下，传统的汽车业经营模式被"汽车公园"所取代已成为新的趋势。

"一掷亿金"的投资热

除了汽车厂商座次的明争，另一场"暗战"的烽火也已燃起，那就是全国最大的"汽车公园"和区域性"汽车公园"领头羊之争。

去年3月，吉利董事长李书福斥资30亿元，准备建设20平方公里的"成都国际汽车文化运动娱乐大世界"项目，并将引入驰名全球的美国纳斯卡赛事。随后，"武汉汽车公园"也在江夏庙山经济开发区正式破土动工。

而长春国际汽车公园正式开园不到两个月，其"国内最大规模的汽车主题公园"称号就被占地1.2平方公里、投资数十亿元的"大连汽车主题公园"夺去。与此同时，深圳罗湖区也宣布正在筹划打造全国乃至全世界最大的汽车公园。

同样在汽车公园上一掷亿金的还有鄂尔多斯。目前，国内占地规模最大的内蒙古鄂尔多斯新兴汽车园区（占地6000亩以上）基本建设总工作量已经完成超过50%。

目前，全国已有北京、上海、珠海、广东等地建设了10余个此类主题公园，另外，广东、成都、泸州、包头、沈阳、大连等地的汽车公园或先或后的都在筹划和建设中。

记者发现，不仅一、二线城市纷纷上马汽车公园，本身有汽车制造业基础的城市以及急于向汽车业转型的城市都成为汽车公园建设的主力。

而三、四线城市原本以汽车销售或打造配件、物流中心为主体的汽车有形市场也进行了外延的扩大，积极引入汽车公园类项目。

记者在某三线城市的汽车产业园项目报告书上看到，该"汽车主题公园"将形成涵盖汽车贸易服务和汽车文化的综合性园区。上述招商办负责人表示，不是所有地方都能吸引到汽车企业建厂，但随着汽车保有量的连年刷新，拿不到汽车制造项目，发展汽车贸易、文化娱乐等相关产业也很有前景。

已经成功的先例也成为激励后来者纷纷加入的原因。北京金港汽车公园、上海安亭汽车公园经过前几年的蛰伏后，目前经营开始渐入佳境。北京金港汽车公园周边吸引了不少高档车4S店入驻，赛道的出租率也不断增加，公园内餐饮、影院的生意也跟着红火起来。

不过与前几年兴建的汽车公园相比，新上马的项目更注重休闲娱乐功能，投资规模也是水涨船高。2001年西安建设汽车公园，计划投资3亿元，2008年中大青山在兰州投建号称西北最大汽车公园，两期共计划投资12亿元；到了2010年，成都龙泉汽车公园投资30亿元，西安新规划的汽车公园计划投资50亿元，鄂尔多斯的更是大手笔，计划投资300亿元。

业外资本掌舵“车城”

谁在投资汽车公园？从目前看来，汽车公园不仅仅是地方政府招商引资的潜力股，也成为众多业外资本的新宠。

从目前国内正在建设和准备立项的"汽车公园"项目来看，投资方背景更为多元化，除了汽车流通领域的企业，房地产、综合性大集团等业外资本都成为在各地汽车公园上一掷亿金的"幕后老板"，而其中不少都涉足房地产。

其中，由汽车厂商或者大的经销商集团建设的"汽车公园"主要出现在存在汽车制造业的城市，如武汉、长春等。而江淮、长安等汽车厂商也已经或者准备在各自所在城市兴建汽车园区。国内最大的经销商集团庞大集团也以"庞大汽车主题公园"为创新项目，目前已与国内三个城市正式签约。

另一种则是"跨界投资"，其投资方多为房地产商或者大型投资公司。尤其是地产投资味道浓厚的"主题公园"项目，基本上都是这种"跨界"投资。

其中最典型的代表就是"大连汽车主题公园"，其投资方是从事旅游地产的大连当地龙头企业海昌集团，而刚刚开业的承德"晨阳汽车文化园暨晨阳国际汽配城"也是由主营房地产业的河北晨德集团投资开发。

知情人士称，在投资方式上，除了大型实力集团的大手笔外，大部分都是联合投资，主要是政企或者企业之间联合投资。

正在建设的深圳"益明国际汽车商总部基地"就是由凯利实业有限公司与深圳市东南益投资有限公司联合投资10.5亿元共同打造，而"武汉汽车公园"及其国际赛车场也是由华人创新集团有限公司与澳大利亚中国发展有限公司各出资2.5亿元共同打造的。

值得注意的是，地方政府是运作整个产业链条的主要推手。记者了解到，在"汽车公园"项目上，目前各地都是在国家政策允许的范围内给予最大程度的优惠，包括土地、税收、政策、金融支持、财政扶持等方面。

鄂尔多斯康巴什新区招商局相关负责人告诉记者，目前已经规划好的汽车主题园区正在进行招商，在优惠政策上，投资超过千万元的，地方都会在财政融资、银行融资和税收上给予不同幅度的支持，针对不同投资情况的优惠政策已超过了60项。

"汽车公园现在是潜力股，各地方政府当然全力支持。"某业内人士指出。

“汽车商业地产”的升值链

在产业经济分析师看来，"汽车公园"或"汽车主题公园"最明显的效果就是带动了"汽车商业地产"新业态的兴起。

鄂尔多斯汽车博览园的投资方天骏集团负责人介绍："博览园总投资300亿元，全面建成后年销售额达500多亿元，可提供5万多个就业和创业岗位，年贡献税收60多亿元。"

邯郸现代国际汽车公园的规划中也有类似的内容："预计年成交额可达50亿元，年均利润总额10131．2万元，上缴税金3000多万元"。

而在一些三、四线小城市的可行性报告中，汽车园区建成后的贸易额也在几十亿元以上，并将呈逐年上升态势，预计年增加地方财政2至5亿元左右。同时，通过汽车园的发展，在周边形成汽车制造、零配件制造产业带和休闲旅游产业群。

在地方招商官员和投资者眼中，"汽车公园"还能拉动周边地产升值。

"汽车公园一般都在城市规划的边缘地带，直接开发住宅缺乏人气，但如果先通过汽车公园等休闲产业方式聚集人气，慢慢就能提升周边地产的价值。"天津某地一位招商办负责人表示。

一位房地产行业人士也表示，汽车公园背后的商业地产概念，是近来很多地产企业加入汽车公园热潮的一大因素。

"很多开发汽车公园的房地产商，都有在公园附近开发商业地产的想法。限购政策出台后，住宅地产明显不好做了，商业地产开始受追捧，但每个城市的核心商业地段地价很高，不是一般企业能拿下来的，城郊结合部的地相对好拿一些。有了汽车公园的带动，偏远地方的升值潜力也很大。"上述人士表示。

大连保税区招商处汽车产业区的相关人士也表示，之所以将产业发展区及生态保护区的"黄金地块"用来建设"汽车主题公园"，主要就是看中了汽车消费对相关产业消费和土地升值的拉动作用。

此外，对于地方政府而言，将汽车园区打造成地方名片的目的也可一并实现。

4S店外迁前奏

在苏晖看来，导致"汽车主题公园"遍地开花的真正原因有两个，一是中国汽车市场的快速发展带来的营销模式的变革需求，另一个则是中国正在兴起的城市规划的推动。

一个是市场行为，一个是政府行为，两个因素作用的最后结果就是汽车4S店逐渐迁出城市，而有集群效应的综合性多功能汽车园区则不断诞生。

记者了解到，在2010年汽车消费政策的刺激下，我国二、三、四线城市的汽车消费潜力被大幅激发，汽车保有量也迅速上升，但与之相配套的汽车销售、维修、服务网络以及汽车生活方式的推广却无法跟上快速膨胀的消费需求。

另一方面，二、三、四线城市的城市规划不断加快，"政府显然不希望城里到处都是卖车的4S店"，因此，在开发区规划处几百亩地来集中建设综合型的汽车市场和园区成为首选。北京几个主要城区都已经做出这种规划。

与此同时，在政府鼓励的同时，城市内土地和经营的成本越来越高也成为困扰经销商发展的主要问题。在投资者看来，汽车公园的核心价值在于为车商构建了一个极具商业价值的"动态体验式"汽车营销平台。

"这是基本趋势"，苏晖指出，从4S店向综合性多功能汽车消费集群转化的汽车市场及消费模式已经形成了新的业态。

实际上，国外也有类似的项目。目前国外比较知名的汽车公园有德国沃尔夫斯堡大众汽车公园和阿拉伯联合酋长国的全球首个法拉利主题公园等。

不过在中国最先建成的一批汽车园区目前发展状况良莠不齐，而新一轮的"亿元投资"大部分仍处于招商或建设阶段，因此，这种新业态的盈利能力尚待考验。

对此，苏晖指出，"汽车园区必须是多功能、综合性的，单一的经营模式很难持续。亚市当初的设计就是综合型的汽车园区，因为规划问题，其他的功能设想目前还没能实现。"而第一批实验性的城市汽车电影院就因为经营项目单一而最终惨淡收场。

分析师指出，在目前的消费层次下，"汽车主题公园"与汽车综合性有形市场还是不完全相同的概念，而且也并非适合中国所有的城市。对于中国一、二线城市来说，这是不错的投资，但对于三、四线城市而言，汽车的概念仍停留在财富象征的阶段，远没有上升到汽车文化层面。

不过对于"汽车公园"的盈利前景，苏晖表示乐观，"目前还没有退出的，都能盈利"。而将拥有一条F3赛道的"武汉汽车公园"相关负责人也认为，这种更新的业态是未来十年的整体发展趋势，先行了一步的汽车公园最终都将成为"汽车商业地产"的一个典范。