朱大鸣：专家何以有勇气称房价能下降10%

有专家称，中国房地产市场价格将会降价10%。他们的理由，主要是成交量的下滑。但我们也必须清楚，成交量下滑是与土地成交量下滑是一致的，比如说，自北京市土地整理储备中心的数据显示，截至目前，北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量（1225公顷）的一成。另外，一些行政调控手段，迫使市场无法成交，也降低了成交量。今年房价已经快走过一半，会不会下降，主要看下半年的市场情况，我们还没有足够的证据指示，今年的房价至少下降10%。

不过，房地产市场调控之手已经伸到末梢神经。土地市场的变化直接影响到房地产市场，调控地价才能调控房价，然而，如今调控地价的难度却在增大。调控艺术一着不慎满盘皆输，并非危言耸听。一旦土地价格大幅度反弹，房地产调控的效果就归为零。

日前，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，上述决定开始生效，该文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。另据媒体报道，决策层已经开始考虑，在部分大型热点城市周边的四线城市，有选择地实施限购，以避免因一、二、三线城市普遍限购导致投资性资本向四线城市转移，进而形成新的房价上涨动力。实际上，资本市场转向县级城市，已经成为这些地区房价上涨的主要推动力量。

显而易见，土地市场调控已经深入到县级市场，这些县级城市的房地产市场，真正迎来一波强劲的上涨，他们的经验表现，已经使得大城市的房地产市场黯然失色。很多四级城市的房价，已经以万字开头了。举例来说，在环首都经济圈的河北涿州、香河、燕郊等地，平均房价每平方米已经逼近万元；而远在吉林的白山市，其新开盘房价已经接近省会长春的水平。陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等能源型城市的新开盘房价，最高分别已经达到10000元/平方米、20000元/平方米的水平。我们经常听到，四线城市的朋友后悔地说，“三年前还不到现在的一半价格，现在已经买不起，早知道我也早点买了，这样的房价还能持续多久？”

对于资本市场进入四级城市，应当有区分的看待。因为这些城市缺乏资金，这些资金的进入推动了当地经济的发展。但是，如果因此抬升了地价，从而抬升了房价，特别是大幅度地抬升了房价，那会给当地居民带来很大的压力。因此，中央将土地调控之手伸到县级末梢神经的地方，是可以理解的。

不过，随着房地产市场调控的深入，特别是新危机可能随时爆发，今年下半年房地产市场将迎来很沉重的压力，这个是事实。而以土地财政为支柱的地方政府的压力，也肯定不少，如果降价，将形成一种连锁反应。特别是在四级城市，土地财政的依赖更是严重，因此，这些地方的房价大幅度波动，对这些地方的压力很大。

此前比现在情形更为严重，房地产市场下挫的同比，似乎没有超过10%，一些预言家也往往被现实击溃。现在不少曾经的多头如今宣扬房价下挫10%，说明这个市场压力很大，特别是当前房地产市场，已经成为全球瞩目的焦点。国际空头势力，主要希望借助中国房地产的崩溃，来做空中国。于是，国际上各种乌鸦嘴云集中国，但毫无例外地全部以颜面扫地而告终。我们相信今年房地产市场可能会有所调整，但调整的幅度很难超过10%。因为市场短期波动是再正常不过的事情，短期内选择上涨或许回调，并不影响中期市场的趋势。如果那些此前大幅度上涨的城市房价有所回调，也是民心所向，也是健康市场的需求。因此，如果说房价有调整的压力，四线城市的压力显然要比一线城市的压力大得多。