杨红旭：县城也需要防范地王吗？

近日，有新闻报道土地市场监控升级。国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。而去年12月，还仅仅要求105个重点城市需要及时上报高价地块外。

说起来话长。众所周知，2009年12月以来，国家持续调控房价，并越来越认识到，地价上涨是推动房价上涨的重要因素，尤其是在地王频出的时间段内，一个地王的诞生，对于周边房价的拉动可谓立竿见影。于是，抑制地价就成为整个房地产调控的重要组成部分。

去年4月份的地产新政“国十条”中明确：对于土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，要约谈省级及有关城市人民政府负责人。去年12月，《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》要求：对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要填写《房地产用地交易异常情况一览表》。”今年3月，国土资源部部长徐绍史指出：优质地块出让之前，要做好研判和评估，严防出让价格异常，特别是异常高价地。

国家打压地王、高地价的态度鲜明。然而值得关注的是，去年房地产调控一波紧似一波，但全国土地出让成交总价款居然高达2.9万亿元，同比增加70%，很多地方都曝出了新地王；而且，去年全国新建商品房成交均价同比上涨7.5%，而开发企业购置的土地成交均价却大涨34%左右，地价远比房价疯狂。

去年12月以来，全国溢价率超过50%的地块相当之多。不过，国土部发现的可并不多。自上述通知下发至今年5月5日，各地共上报“交易异常”地块90宗，其中今年4月份共上报8宗地块。对于这些“异常”地块的处理，国土部官员说，如果发现出让过程中有违法规定的地方，会要求地方解除土地出让合同。仅此而已，没有处罚措施，又怎么抑制地方政府高价卖地冲动？

那么，如何看待国土部将地价监查范围急剧扩至县一级？这主要反映了监管部门对于三四线城市的地价房价上涨心存担忧。实际上，也确实有此迹象。今年1月新国八条出台后，最凶悍的政策当属限购令，一二线城市楼市已明显降温；然而，实行限购的主要是一二线城市，对于没有限购的广大三四五线城市而言，房地产市场并未明显调整，反倒有些城市还“因祸得福”，比如北京周边的某些河北小城市、县城的承接了来自北京的购房需求，房价上涨势头明显。

这就是限购政策的“挤出效应”。这引起了政府高层的关注，比如国土部5月中旬下发的《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》明确提出：当前，部分城市商品住房价格居高不下，少数规划的商品住房优质地块和二三线城市商品住房土地出让存在着地价非理性上涨的可能。

针对住宅用地价格显著上涨，国土部正在通过调整土地出让方式以进行抑制。比如“限房价、竞地价”、“限地价，竞房价”、限定配建保障性住房建设面积、综合评标制等等。通过这些改革，可以在一定程度上减少地王。不过这种“非价高者得”的出让方式，也存在明显的负面效果，那就是降低了交易透明度，助涨了灰色交易，央企、国企、大公司更容易胜出，而其他企业则在拿地竞争中处于劣势。如何平衡这种矛盾，值得相关部门深虑。抑制地价，还须更多长效机制。

刊发于新闻晨报