杨红旭：上海大型保障房社区与国外贫民窟完全不同

近日，在上海一小型高层论坛上，新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年表示：上海市的大型保障房社区，居民都是中低收入者，将来有可能变成贫民窟，从而引发严重的社会问题。

凑巧的是，上海市首个开工建设的大型保障性居住社区——绿地新江桥城(江桥基地)一期D区已于5月29日正式交付使用，可容纳1763户家庭。2009年，上海市开全国之先河，实施15个大型居住区规划、选址、开发，其中包括以保障性住房为主的六大基地（包括江桥基地），和以中低价普通商品房为主的9个郊区新城大型居住社区。

众所周知，近几年我国保障房建设的力度非常大，今年计划新建1000万套，“十二五”期间计划共建3600万套。指标非常高，如何落实到一套套的房子上，主要有两种方式，一种是集中建设，在一个项目中全部建成保障房；一种是分散建设，也即在部分商品住宅项目中配建一些保障房。这两种模式各有优劣。集中建设主要靠政府主导，分散建设则主要靠开发商落实。

集中建设的保障房社区，会否沦为贫民窟？这种担心是存在的。在国外，穷人扎堆的地方，往往成为环境差、公建配套少、就业率低、犯罪率高的地区。然而，国外的贫民窟多是在市场条件下自然形成的，比如拉美国家的近郊棚户区，再如发达国家有些大城市中，由于土地私有，政府动拆迁的成本很高，阻碍了旧城改造，导致这些区域居住环境长期得不到改善，于是中产阶级和富人纷纷逃离。

而近几年我国集中建设的保障房，都是全新规划和建设的小区，与国外贫民窟的情况全然不同。但是，过去十多年，令中低收入者不满的是，很多城市的保障房选址过于偏远，而且交通、医院、学校、商业等配套非常不到位，虽然房价、房租比较时惠，但居住非常不方便，生活成本比较高，所以导致很多保障房小区或者卖（租）不掉，或者卖完后空置率很高。原本惠民之好事，政府却没能做好。

上海市正是为了解决上述问题，才于2009年推出了六个大型保障房社区，建设用地面积共约19.33平方公里,其中居住用地面积约10.77平方公里，规划居住人口约52万人。也即每个社区约10万居民，相当于一个卫星镇（新市镇），而非以前那种孤悬于远郊的单个项目（比如居民几千至上万）等。包括动拆安置房、廉租房和经济适用房、公租房等多种产品，属于产品混合型社区，

这种建设模式的优点有很多。一是选址为近郊，而非远郊，多邻近外环线，离市区并不太远。二是所有社区，都规划有通往市区的轨道交通，出行便利。三是机制健全，成立上海市大型居住社区建设推进办公室，出台《关于推进本市大型居住社区市政公建配套设施建设和管理若干意见》，确定了“以区为主、企业集团对口大基地”的建设机制。四是公建配套齐全，政府督导、国企主战、卫星镇规模，确保市政、公建配套与住宅“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”。

最终建设目标，是将保障性住房大型居住社区建设成为“规划科学、配套健全、环境优美、工程优质”的宜居社区。因此，盲目的论断这类社区未来将沦为贫民窟，是一种不了解详情、非常武断、很不科学的做法。

不妨再作反位思考。假如说集中保障房建设“隐忧”太大，那么分散建设就没“后遗症”吗？去年以来，各地纷纷出台政策，要求商品住宅项目土地出让时，在合同中事先明确配套保障房比例（从5%至30%不等）。大家不妨想象一下，一个中高档商品住宅小区中，杂居少数廉租房、公租房、经适房等住户，难道两类收入水平、生活形态、消费观念截然不同的群体，一定就能实现和谐相处吗？按照国家最新法规，享受同一品质小区环境和物业服务的居民，应缴纳同样标准的物业管理费，很难想象廉租房住户有意愿、有能力跟高收入邻居交缴一样多的物管费。

在总结经验的基础上，上海市去年又新规划选址了23个大型居住社区基地，这共计38个社区，正成为上海市大力推进保障房和中小套型普通商品住宅建设的载体，同时有力的促进了上海市继续坚持“三个为主”的住房发展原则：坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主。在当前部分城市保障房建设滞后的情况下，上海市通过大型保障房社区的创新模式，充分发挥了集中力量办大事的制度优势，值得其他城市借鉴。

刊发于东方早报