楼市正形成转型求变新格局

随着楼市调控的继续，一、二线城市整体房地产市场已出现“三缓”现象，拿地缓、开发缓、销售缓。总有不少朋友问起，这房价到底跌了没有？调控成效不可否认，局部地区房价从表象上来看是有所下降，特别是一些楼盘在当初并不具备价格上调的条件，跟风之下饱尝苦果，不得已打回原形。而事实上，一、二线城市的房价，基本处于守势状态，并无实质性地下降。在保障房力度加大之下，一、二线城市商品住宅“三缓”现象或许还会继续一个阶段。特别是一些大中城市，楼市房价与调控形成事实上的僵持，此刻的市场，似乎也在隐喻着什么。

有数据显示，2010年相当部分的大型房企，业绩的30%或以上来自三、四线城市，调控中的提前布局使这些房企尝到了甜头，一、二线城市土地稀缺、地价坚挺，反而促使更多的房企谋求变局。现在炒得火热的不外乎由住宅开发转向商业地产，但由于商业地产运作的复杂性，真正成功者凤毛麟角。而有些媒体跟风甚深，在不断地制造楼市新闻，诸如“商业地产迎来楼市春天”云云，事实上操作商业地产比住宅不知要难上多少倍，而且商业地产和一个地区的城市发展、经济状况、购买力、消费水准、层次高低等有着极大的关系，特别在一些经济发达地区，商业地产竞争已经十分白热化，长三角地区，商业地产可以讲已经出现过剩现象。因而，对这种产品投资上的转型成功者少之又少。

而调控之下房地产市场的另一种转型，或许正是大多数房企暂时并没有意识到的，就是三、四线城市的发展机遇。从一些大型房企2011年年报来看，这种从城市转向“农村”的开发转型，无疑存在着极大的空间。笔者近日连续走访山东黄河以北及重庆多个县区、江苏北块等，大量的三、四线城市地价迅速上升，楼市快速升温。调控虽然小有影响，但地方政府早已嗅到了调控之下的商机，当地正积蓄和迸发出前所未有的购房热情，特别离省会一小时车程的地区，许多地方土地有些紧张，在土地指标供给事实上少的可怜的情况下，卖地当然仍旧成为政府的重要财政收入，因此，对于房企转型遁入三、四线城市，当地政府往往给于极高的欢迎热度。

调控是把双刃剑，一、二线城市开发降温了、部分房价下降了，但且有意无意地让大把三、四线城市迎来了新一轮机遇。2011年以来，房企向三、四线城市开发已经形成一种势头，也给这些城市的形象提升、品牌提升、知名度提升、政绩提升、GDP提升同时带来机遇。去年山东一个四线城市在央视做广告，又连续走了十几个城市做推广，现在的土地市场变成奇货可居，当然这个城市本身各方面的资源优势也比较丰厚，而且地理位置又好，自然而然成了房企“掠地”的香饽饽。

凤凰网房产频道在2011年5月19日，采访了太合日盛房地产开发有限公司董事、百汇行投资（北京）有限公司董事长李长山先生。李长山一针见血、不打咯楞的指出，县级市场将是中国庞大的房地产市场，是未来一个房地产很大的空间，虽然开发利润相对较低，但是广泛的市场可以弥补。李长山的观点，作为一个商人来讲，在调控的房地产市场中，善于应变，或许代表了很多中小房企的想法。调控重压之下，以不变应万变，李长山的想法具有一定代表性。

中国的城市化进程十分缓慢，许多人的想法城市化便是涌向大城市，在无形或有形之中，一、二线城市压力徒增，资源、就业、就学、就医、交通已不堪负担，特别在一些沿海城市，人口压力造成的各类资源紧张非常明显，也事实上造成了城市房价上升。中国真正的城市化进程，更多的应该是三、四线城市的改造、转型、品质提升，让更多的人留恋本土，在城市化进程中打造更好的宜居和生活环境，而不是移民大城市。楼市调控，以李长山为代表的房企开发思路转型，正打正着，调控或许不会放松，但是可以相信，中国的三、四线城市在接下来的楼市中开发热不会改变。