杨红旭：“价高者得”的卖地方式该退出历史舞台了吗

《新世纪》周刊的封面文章：《搞定一场招拍挂》，再次把业界的视线聚焦于北京CBD最后一块地的争夺战。这事绝非北京一地之事，可能成为各地CBD土地出让方式改革的风向标。

这就是赫赫有名的“中服地块”，出让过程可谓一波三折。2010年1月，北京市土地整理储备中心网站公布中服地块出让信息，底价50亿元，保证金30亿元，竞买者必须是不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金的金融机构的联合体，且金融机构在联合体中要绝对控股。据此，当时坊间称有内定远洋地产。继而，包括潘石屹在内的地产大佬纷纷指责条件太苛刻、不公平。

2010年3月16日，北京一日惊现三块地王，悖逆房地产调控形势。其后，北京土地整理储备中心宣布，暂停中服地块的出让。2010年4月30日再次入市时，当时号召称史上最严厉的“国十条”已出台，内容就包括：抑制地王。“价高者得”的出让方式似乎变成了“过街老鼠”。

去年12月，经过惨烈的竞争，第一批6块地分别被中信、中金、远洋等瓜分。第二批6幅地块的争夺大战将于今年进行。值得关注的是土地出让方式的变化。按惯例，中心城区的优质地块，多采用拍卖方式。而第一批却采用了综合评标法，也即由评委经过两轮投标，通过对企业的资质、规模、业绩、诚信度、行业属性、项目设计方案等进行打分，从而最终决定哪家胜出。

其结果是，楼面价仅有19000元/平米左右，若以拍卖方式出让，界业估计楼面价将达3-4万元/平米。对成功拿地的企业而言，喜极而泣，未来或持有或出售，都将获得丰厚的回报；而那些失败的企业，很难心悦诚服，标评的内容和过程，够公平吗？对于北京市和朝阳区来说，地价不算太高，没催生出单价地王，对于国家的调控政策也算有个交待，只是土地出让金收入明显缩水，不知是否心中暗窝火。

近几年，伴随着国家持续调控房价，关于“地价推高房价”的争议不断，其中部分人将地价高涨、地王频现的“元凶”归结为“招拍挂”出让制度，因为2004年“8.31”大限以来，价高者的得之的挂牌和拍卖，成为经营性用地出让的主要方式。地方政府为了增加土地收益，也乐于将土地价格不断推高。

于是乎，各地纷纷尝试新的土地出让方式，比如上海率先试行“预申请”和“综合评标”，最具代表性的是2010年2月，外滩一幅宝地以92.2亿元总价成交。与北京中服地块纯打分不同，外滩地块要过三道关：一是预申请，二是评标，三是拍卖。显而易见，这种将招标与拍卖相结合的做法，较北京中服地块更具优势，既挑出了优质企业，又不至于过于压制地价，从而减少不透明所滋生的猫腻。

房地产市场化水平，主要取决于土地出让和房产交易的市场化程度。其中，作为一级市场的土地出让，国家曾经大费周折，才基本上实现了公开化、市场化，招拍挂制度的利远大于弊。局部调整可以，但绝对不能走历史回头路。况且，当前国家房地产调控的对象主要是住宅市场，像中服地块这种CBD的非住宅项目，并非控地价的重点对象。

前段时间，国土资源部出台《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，提出：积极探索创新城市住房用地出让政策，促进地价房价合理调整，其中就包括：以“土地利用综合条件最佳”为标准。同时又强调：坚持招拍挂出让制度和在房地产市场运行正常条件下按“价高者得”原则取得土地，符合优化配置土地资源的基本原则，同时抑制行政权力干预市场，防治腐败。

据媒体报道，北京中服地块第一批土地竞标过程中，众多企业参与，为了成功拿地，大家各显神通，动用各种关系，其中多少灰幕？因此，“价高者得”土地出让方式，仍然具有很大进步意义，谨防有些部门打着“改革”的旗号，损害已有改革的成果。

刊发于东方早报