杨红旭：开发商资金面正步入预警区间

利用各指标得分的计算方法和各指标的权重，计算出2002-2010年全国房地产开发企业资金状况综合指标得分。

                 2002-2010年全国房地产开发企业资金状况综合指标得分

                                 数据来源：上海易居房地产研究院

从2002-2010年全国房地产开发企业资金状况评价得分结果看，2003年和2009年两年，房地产开发企业资金状况为资金充裕；2005年和2006年，房地产开发企业资金状况为资金平衡；2002年和2004年房地产开发企业资金为基本平衡，资金能够保证企业有效运转；而2008年，房地产开发企业资金状况为资金预警，表明房地产开发企业资金链相当紧张,部分企业无法实现有效运转。2010年尽管楼市调控政策频出，但是受宏观经济运行较好、商品房销售金额快速增长、融资环境仍相对宽松等因素影响，房地产开发企业资金状况仍然较好。

从近3年资金状况变化来看，房地产开发企业资金问题并非长期问题。经济金融环境、楼市政策等的变化，会在短期内对房地产开发企业资金状况形成较大影响。以2008年为例，这一年我国房地产开发企业出现资金预警，但国家强有力的救市政策，很快就帮助企业摆脱了资金困境。2009年企业资金状况便进入充裕状态。

2011年第一季度全国房地产开发企业资金状况各指标数值

由于本年资金来源季节因素较强，第一节度数值偏大，表中本年资金来源和投资完成额比值由增速比值计算；②一季度房地产开发贷款余额增长率数据未公布，本文暂用2010年全年增速数据代替。

数据来源：上海易居房地产研究院

根据上文全国房地产市场开发企业资金状况综合指标计算方法，得出2011年第一季度全国房地产开发企业资金状况基本平衡，但资金状况并不乐观，资金链趋于紧张。

            2011年第一季度全国房地产开发企业资金状况综合指标得分

数据来源：上海易居房地产研究院

从目前全国房地产开发企业资金状况评价结果看，现阶段全国房地产开发企业处于资金基本平衡的状态，但已明显濒临资金预警区间，开发企业资金链正趋于紧张。因此，未来房地产开发企业资金状况主要受企业的融资环境和资金回笼水平的影响。我们认为，2011年二季度，房地产开发企业资金可能进入预警区间。

主要原因有：第一，二季度房地产开发企业融资环境依然严峻。受通胀超预期压力、流动资金泛滥等因素的影响，央行采取了不断提高存款准备金、连续多次加息等措施，货币政策逐渐趋紧，大中型金融机构存款准备金率更是达到21%的历史高位，不少开发商开始面临融资难的问题。尽管随着通胀压力的逐渐缓解，经济增幅的下滑，紧缩的货币政策可能会有所放松，但预计未来两个季度，房地产开发商融资环境将依然比较严峻。房地产开发企业资金来源结构数据显示，国内贷款比重持续下降，而企业自筹资金比重快速上升，明显反映出企业融资难度加大。

第二，受楼市相对低迷的影响，二季度房地产开发企业资金仍难以快速回笼。今年“新国八条”出台以来，楼市整体比较低迷，成交量持续在低位徘徊。预计未来两个季度，楼市调控政策仍将维持偏紧态势，尽管越来越多的开发商可能采取以价换量的方式进行促销，但资金回笼情况很难和近几年楼市繁荣时期相提并论，企业资金仍难以实现大规模、快速回笼。