叶檀：房产税百日“维旧”

　　无论是重庆还是上海，房产税已经变性，过于温柔、弹性极大

　　笔者最近遭遇许多嘲弄，很多人或者伸出食指，或者满脸带笑，追问说，你不是支持房产税吗？你不是说房产税是最大的做空工具吗？现在怎么样呢？

　　这让人想起如下场景。有人说老虎会吃羊，结果，有人在园子里同时放入一只老虎与一只羚羊，这只老虎七老八十，牙落爪钝，而羚羊正当壮年，奔跑速度快，犄角尖利，一放入场，老虎气喘不止，羚羊踢掉了一颗牙后逃得不见踪影。人们感慨，谁说老虎吃羊，看看，老虎是假招子。目前在沪渝实行的房产税就是这只老掉牙的老虎，而房地产市场就是那只壮年羚羊。

　　房产税实行百日，维新似成维旧，效果像笑话。

　　5月5日，重庆市财政局表示，目前重庆已经入库的房产税几十万，而上海约20笔应征房产税入库，两地相加不到200万元，不到上海一套高端住宅的价格。

　　严格来说，上海与重庆实行的不是普遍的房产税。

　　重庆实施的是毫宅与高价房惩罚税。按照重庆房产税实施细则第八条，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。可见重庆的房产税主要打击的是高端住宅，收税范围小而税率低，并且随着商品房均价的上升，纳税的3倍价格标准也将水准船高。

　　上海的房产税目标指向过度投资性购房。对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%，应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率。

　　上海不征收存量房，是对既有的利益格局的妥协，封堵住了因为抛售存量房产生的房价大幅回落。税收优惠举措则在房产税上开出一道道口子，成年子女独立成家可以减免，本市居民家庭换购住房给予优惠，在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠，只有最老实还有钱的人才会成为纳税一族。

　　无论是重庆还是上海，房产税已经变性，过于温柔、弹性极大，既是对已有利益格局的妥协，也是对既往鼓励房地产投资政策的绥靖。房产税百日维新硬生生变成百日维旧。

　　从另一方面说，我们对房产税不能太苛求，不必过于燥进。

　　目前还不是评价房产税效果的时候，因为纳税高峰期还没有到。重庆个人住房房产税纳税期限为每年的10月1―31日，上海规定，纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。重庆在每年11或者12月、上海在次年1月分析房产税的效果是最佳时间，能得出较为完整客观的结论。

　　分析任何一个样本，必须有对照组，进行定量与定性分析。上海、重庆实施房产税必须与其他不实施房产税的房产税的城市进行对比。但目前不存在对比的条件，原因在于各地推出的限购举措消解了房产税的效力，今年一季度各大城市成交量下降，限购令下，各大城市成交量雪崩，此时即便不实行房产税，效果大同小异。但实行房产税的效果在立足于长远，如果限购令取消之后，上海、重庆的商品房成交量尤其是高端住宅的成交量持续下降，才能印证效果。

　　房产税的温水煮不了锅里的青蛙？未必。重庆前三个月应纳税额79万，说明完成交易的住宅量并不大，据测算，需要交纳房产税占到总交易量的百分之五到六。上海情况大同小异，应纳房占市场交易量5%左右。非市场人士对于房产税大加打击，认为土地财政与地价将托住房价，他们不了解做空工具的厉害，不了解资本利得税征收后对于台湾等地资本货币市场的断崖式的影响。

　　未来房产税如果依然遭到异化，货币超发与通胀压力不减，房产税就永远无法显效，如果货币被控制，通胀压力下行，房产税成为真正的资产利得税，到那时，就是房产税大显神通之时。