杨红旭：四月楼市天未暖

　　最美人间四月天。今年的房地产市场，却是冷风阵阵。实际上，每年春季，随着季节回暖，3-5月份，楼市一般都会出现成交量反弹。而今年4月份的楼市成交量，居然还不如3月。

　　国家统计局新公布的数据显示：4月份，全国商品房销售面积为7255万平方米，较3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。成交情况比去年差点，倒也可以理解，但比上个月显著下滑，这是极为罕见的现象。

　　或许有些人认为统计局数据不够准确，那么不妨以房企销售业绩相佐证。万科、保利、金地等一线房企4月份销售数据不尽如人意。这些全国布局的地产巨头，销售情况可反映全国市场态势。尤其是万科，规模大、不捂盘，4月销售面积67.8万平方米，比去年4月增长7.1%，但却比今年3月的83.5万平方米，下滑近二成，与全国下滑幅度非常接近。

　　楼市缘何“四月飞雪”？房地产调控持续收紧是主因。今年1月出台的“新国八条”，威力明显大于去年的三轮调控，限购、限贷、一房一价、地方年度房价控制目标等，外加史无前例、规格很高的国务院8大督查组，稳定房价被列入约谈和问责范畴，地方落实中央政策的力度大于去年。

　　一方面，调控直接导致需求萎缩，尤其是限购和紧缩贷款，不仅让部分投资投机者丧失了购房资格，即便是有资格、有能力的购房人，也多预期房价会下跌，所以不急入市。

　　另一方面，调控短期抑制了供应，卖方尚未明显让步。2003年以来的楼市调控史表明，每次市场调整，时间不长、幅度不大。多数开发商仍坚信这一点，所以不急于降价出货。为了应对调控政策，部分开发商采取了防御战术：不买地、不开盘、不降价——三不主义。

　　4月份，企业拿地热情降温，15家典型企业通过招拍挂方式新增的土地面积，同比下降78%，环比下滑66%。按照工程进度，今年2月以来，各地都有很多楼盘已达到预售标准，但开发商就是不愿申请预售许可证，或者有证也不愿及时开盘，当然还有部分高档住宅项目，申请预售证的流程正被地方房管部门有意拖长，以控制当地房价涨幅。需求萎缩，推盘延后，结果只能是成交低迷。

　　相较上述两因素，需求萎缩的因素更大些。从供应上看，4月份很多城市新开楼盘数量有所增加，之所以需求没有同步跟进，关键在于尚未促销，或降价幅度偏小。纵观近期市中的少数热销楼盘，一般都是降价幅度达1-2成左右。比如深圳的中海项目、广州的碧桂园项目、北京的金茂府项目等。

　　接下来，市场将何去何从。笔者认为，随着时间的推移，若成交量一直上不去，则对企业的负面影响越来越大。重点关注两点：一是企业存货量快速增加。从全国来看，去年商品房新开工量同比大增四成，意味着今年达到预售标准的房屋规模将会大增。截至2011年一季度，内地136家上市房企存货金额高达9865亿元，同比2010年一季度增长了40%，较2010年报数据也增长了9.07%。

　　二是企业资金链持续紧缩。1-4月，全国房地产开发企业本年资金来源同比增长17.4%，较去年同期大幅下降42.5个百分点，已明显低于近十年25%的均值，说明企业比较“差钱”了。从资金结构分析，国内贷款比重由1-2月的22%下降到4月的18.9%，说明开发贷款紧张；而企业自筹资金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到37.4%，说明开发商被迫更多的利用自有资金。

　　刊发于中国证劵报