千亿资金潜伏楼市 外资豪赌商业地产

《中国经营报》于2011年3月28日发表“千亿资金潜伏楼市 外资豪赌商业地产”，全文如下：

外资楼市转身

编者按/严厉调控之下，外资并未逃离楼市，而只是从住宅转向商业地产。

来自商务部的备案显示，截止到3月24日，仅3月份外资新设或者增资的房地产公司出现井喷，高达39家，戴德梁行报告指出，由于有更多跨国公司将会进驻中国市场，未来的租务开支预期会有显著增长，预计2011年将会是区域内写字楼供应最蓬勃的一年。

世邦魏理仕的报告更是显示，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。

商业地产，正在成为外资在中国楼市的又一个竞技场。

与住宅市场“门前冷落”相比，商业地产爆出红红火火势头。

来自商务部的备案显示，截止到3月24日，仅3月份外资新设或者增资的房地产公司出现井喷，高达39家，其中包括和记黄埔(南京)分公司。

最新消息表明，长江实业将内地包括东方广场等商业地产打包组成的首只人民币房产信托基金，将在3月底获得香港方面批准。“审批严格的信托基金之所以能够通过，长江实业依赖的是持续物业收益。这充分反映了投资者看好内地商业地产。”仲联量行投资部副董事庞树东分析说。

DTZ戴德梁行报告指出，由于有更多跨国公司将会进驻中国市场，未来的租务开支预期会有显著增长，预计2011年将会是区域内写字楼供应最蓬勃的一年。

在住宅投资受限、人民币升值和城镇化加速等重大利好下，商业地产价值洼地诱发了外资的大举进入。中原地产华北区总经理李文杰判断，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。

这其中还包括没有纳入监管的小额热钱，1500亿元并不是外资投入商业地产的全部。“以未来的短中长期收益为目标，较小数量外资并不在监管部门监控范围之内，这将是一个不小的数字。”易铺中国CEO陈建明认为。

外资加速进入

中国率先走出金融危机之后，外资纷纷看好国内商业地产。相比之前，2010年被业界誉为商业地产蓬勃发展的一年。

2010年外资开始抄底商业地产。公开资料显示，美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)向香港大型地产商鹰君集团提供资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。

除了黑石集团外，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内商业地产。

时间节点出现在去年4月17日中央出台楼市调控后。“受到金融危机重创后，欧洲或者北美等经济需要很长一段时间恢复，资本市场投资意愿相对比较弱。中国由于受到金融危机影响小，迅速取代了其他地区，成为外资流入的主战场。”庞树东分析说。

世邦魏理仕的报告显示，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。

“保守估计，去年进入国内商业地产的外资总量就已超过1500亿元。”中原地产华北区总经理李文杰判断。

判断的依据来自商务部数据，去年全年全国非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入国内房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。

这仅是2010年房地产领域的FDI增长数据。由于“限外令”，外资投资房地产主要集中在商业地产。

这种增长趋势正在加速。国家统计局数据显示，今年1~2月，外资增长27%，房地产外资增长50%。

DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告指出，今年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，国内商业地产则为资金重点流向。

仲联量行调查显示，沈阳、大连、北京、上海、广州和深圳等是外资投资重点城市。“收益高、经济活跃地区成为外资选择的标准。”庞树东表示。

豪赌商业地产

多重因素诱发了商业地产投资机遇。“商业地产在金融危机时跌入谷底，如今租金出现恢复性上涨，迎来一个绝佳的投资机会。”DTZ戴德梁行投资部助理董事刘兵表示。

庞树东认为：为解决住房需求，多年以来，住宅优先发展导致了商业地产发展滞后。“恰恰住宅市场的超前发展逼迫着商业地产的加速跟进。”

以北京为例，北京规划的2020年商业地产开发目标为4000万平方米，截止到2010年北京已经完成3100万平方米。“北京的商业地产开发已经到了中后期，更加凸显其投资价值。”陈建明认为，住宅已经开发到六环的现实，缩短了商业地产的培育周期，加速了商业地产的开发。

商业地产不受楼市宏观调控政策影响也是主要原因。阳光100副总裁范小冲认为，商业地产既不受限购令影响，也没有限贷令的红线，势必成为投资者眼中的“香饽饽”。

目前出台的限购政策只是针对新建住宅及二手商品房，而商铺、写字楼及酒店公寓等非住宅的购买是不在限购范围内的。而贷款购买商业用房时，无论购买人名下有几套住房，均统一执行首付50%、利率上浮1.1倍，最长贷款年限为10年的政策。

SOHO中国董事长潘石屹(微博 专栏)就多次公开表示，商业地产不会受到调控。“让部分资金流向商业地产，不能让住宅全部吸收，才能将房价的缰绳拉回来。”

中原地产工商铺总监蔡慧健表示，狂赌人民币升值也是外资看好内地物业的重要原因。“这是外资长期以来的动力。”

现实也给了外资吃了“定心丸”。以写字楼为例，DTZ戴德梁行报告称，今年至2015年的5年间，亚太区写字楼每年的租务开支预期升幅将高于全球其他地区，达到3.7%，是美国以及欧洲、中东及非洲预期增幅的两倍，亚太区租金增长的动力主要来自中国写字楼市场的租金上扬趋势。

收益目标25%

外资狂赌的目标除了回报还是回报。“外资普遍的投资收益目标在20%以上。”蔡慧健透露。

目前而言，发达国家的房地产业日趋成熟，其利润空间也越来越小。“中国的房地产仍然处在产业发展的初级阶段，尤其是商业地产，有着广阔的利润空间。”李文杰认为。

到2010年，我国的城市化水平达到45%，共需建住房约61亿平方米。高档公寓、写字楼、酒店等商业性物业需求旺盛，使得中国房地产投资的高额利润在全球绝无仅有。

25%只是底线。庞树东通过仲联量行管理的全球400亿美元商业物业中发现，核心物业投资者外资主要投资两类物业。

第一种则是靠持有物业获得稳定回报和较快增值。这类如长江实业旗下的诸多商业地产以及通过交易获取增值的商业地产。

外资由此获利颇丰。凯德置地于2005年以18亿元价格购入中环世贸，2008年以33亿元的价格卖出，年收益超过40%。此后，凯德置地一直在中国攻城略地。

第二种主要是机会投资者。他们主要投资危机状态中的企业，严重债权的企业等，这类投资收益将远远超过25%。目前国内信贷收紧，开发企业通过海外融资几乎都属于这种。

3月24日，地产商合景泰富宣布，公司已委托花旗、汇丰及渣打银行为其安排5年期附第三年末投资人赎回权的美元债券发行事宜，预计年息将高达12.75%，属于利率较高的债券。

此外，中骏置业、恒大地产、碧桂园、龙湖地产等均涉足海外融资市场。陈建明表示，这其中还包括以上市为目标的外资。“这类资金通过参股等方式，获取上市后的高溢价，回报会很可观。”

警惕泡沫产生

高回报的投资收益让外资趋之若鹜。中原地产统计发现，近年来就有大量的海外热钱涌入中国市场，其中相当一部分资金就直接进入了我国的房地产市场。

与此同时，国内房地产巨头也纷纷染指商业地产。自2010年以来，一直以来只做住宅开发的万科去年在北京、上海等地投资商业地产超过200亿元。

金地集团(7.08,0.11,1.58%)也表示，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划，在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。保利计划到2012年，商业地产方面的投资占到总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。

统计显示，去年商品房销售额在5.25万亿元，前年销售4.40万亿元，一共是9.65万亿元。卖地指出不超过3万亿元，除去建安成本和税费等，还有相当大的资金量。

之前的炒房资金并没有停止行动，通过成立基金的方式从住宅市场转入商业地产。据不完全统计，目前这类商业地产基金的规模已经达到百亿元。

一些城市商业地产顺势而为，“金融商务区”遍地开花。今年第一季度，各地加大对商业地产的供地力度即为佐证。

交易异常活跃。来自21世纪不动产的数据显示，2月份，上海商办楼和住宅的成交比是1：1.23，而3月份这一比例变为1:1.15，商业地产上升势头非常显著。

商业地产在内外资共同推动下，会不会成为下一个泡沫重灾区？“在一些热点城市，外资的介入助长了房地产投机炒作的风潮，成为房价迅速飙升的推动因素之一。”李文杰认为。

李文杰分析，如果短期内，外资大量集中涌入，又大量集中撤出，快进快出必有炒作之嫌，一旦撤资就有崩盘危险。

摩根大通就是一个典型。

据公开资料显示，摩根大通持有近十个商业项目。包括转让的上海东方广场，其持有时间最短的是3年，而最长的也不过5年多。但收益却非常惊人，有媒体统计摩根大通曾在2009年前后两年至少在中国赚走40亿元人民币。