“限外令”升级存分歧

《中国经营报》于2011年3月28日发表““限外令”升级存分歧”，全文如下：

外资来势凶猛，商业地产会不会成为下一轮楼市调控政策对象?

继《国务院关于进一步做好利用外资工作的若干意见》(国发[2010]9号)下发后，商务部于今年年初对《外商投资统计制度》(2008年)进行了修订。

据了解，各地商务部门已经开始关注外资进入情况。“旨在加强外资统计管理工作，进一步提高外资统计数据的及时性、准确性、全面性。”一地方商务部门官员3月24日向《中国经营报》表示。

这会不会针对商业地产?“必须警惕和防范外资动态。”中原地产华北区总经理李文杰认为。

外资的挤出效应

不可否认，外资进入我国房地产市场，有利于提高房地产行业的整体水平，带动本土企业迅速提高综合竞争能力，有利于缓解我国房地产业狭窄的融资瓶颈和高企的金融风险，促进行业健康发展。

但其消极影响也不可忽视。“在缺乏有效监管的前提下，尤其是非正常渠道的海外热钱进入市场不利于房地产本身的健康发展，也不利于国家宏观调控的贯彻与落实。”李文杰认为。

挤出效应逐渐显现。

阳光100副总裁范小冲表示，外资凭借其强大的资金和技术实力，外资企业的市场竞争能力将远远超过本土企业。并且在未来相当长的时期内，境外资金和各类机构将以更大规模进入中国的房地产市场。这对于实力略逊的国内企业而言，投资机遇和利润空间都会受到很大的挤压，尤其是热点区域。

这一点尤其在楼市调控下显得明显。受住宅调控影响，国内商业地产的融资功能受到限制。一些主营住宅产品的地产公司由于资金链吃紧，开始陆续“割售”旗下商业项目融资。这恰恰成了外资压价抄底的时机。

业内人士预计，2011年，此趋势将更加明显。

从开发和获利周期来看，住宅投资是短平快，商业地产相对漫长，且资金占用量极大。尤其严重依赖银行信贷内地房企，政策收紧势必陷入融资困境，成为“烂尾楼”。

更何况商业地产强调专业性和业务平台，国内开发企业缺乏经验。“商业地产不仅要求企业资金势力雄厚，还需要对选址、规划和产品定位都有准确的判断，并根据周边环境决定开发节奏。否则，均会出现风险。”陈建明告诉记者。

位于北京丰台区、由黄光裕开发的鹏润购物中心，在竣工后至今已经闲置两年，每年的财务成本支出接近2亿元。“这就是产品定位不准确的失败案例。”陈建明表示。

外资既面临上述风险，也有炒作之嫌。今年2月开始，在中国楼市陷入成交低迷之际，外资加大了布局商业地产的步伐。

公开资料显示，在3月6日到11日不到一周内，外资收购了两起国内房地产企业股权。其中上海国际集团广场有限公司100%股权，以超过3.1亿元的价格转让给了一家新加坡公司，该项目的持有方是上海一家国有独资企业，其核心资产是位于浦东新区黄金地段陆家嘴竹园核心位置，总建筑面积约为2.3万平方米的高档写字楼。

限外令要不要?

外资犹如一把双刃剑，限外令曾因此反复上演。

2005年前，外资还只能以合资企业的身份在中国房地产市场开展业务。但从2005年起，随着我国加入世贸组织后过渡期的结束，外资被获准在中国设立独资企业进行房地产项目的开发。

此后外资开始发力中国楼市。

建设部(现住建部)数据显示，2005年境外机构购买中国建筑物资金达到了34亿美元，中外合作房地产项目2119项，合同利用外资194亿美元，实际利用外资54.18亿美元。

摩根斯坦利、麦格理银行、荷兰国际房地产、高盛基金、美林证券、ING、雷曼兄弟、瑞银集团、新加坡腾飞基金等外资争相进入中国。

2006年：根据戴德梁行发布的数据，2006年上海房地产市场报告显示，海外机构投资者2006年在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币，总成交面积达到100万平方米，均达到2005年的3倍水平。

这直接导致限外令的出台。

2006年7月，建设部、商务部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171文件)。

《意见》中有一条很重要地规定了“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业”，这一条更加规范了外商投资房地产企业的市场准入，同时也意味着外资私募股权基金利用海外壳公司直接收购房地产的行为被禁止。

受此影响，2007年爱尔兰财富控股集团计划以41亿元整购西单Mall的交易最后宣布流产。

2007年5月23日，国家外管局下发“130号文件”。该文件是在项目审批和外汇监管领域对上述几个文件的延伸。文件中规定对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。

从2008年开始，审批通过的外资机构数量逐步减少，但商业地产开始成为外资投资的重要方向，而楼市每一次从紧均成了外资进入的机会。

经过了金融危机之后，外资投资国内商业地产项目逐渐浮出水面。据中原地产不完全统计，去年至今外资潜伏国内商业地产资金至少在1500亿元。

去年4月，国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布，规定《外商投资产业指导目录》中总投资(包括增资)3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，再次对该审批权下放进一步说明。

业界认为该限外令与过去没有区别，甚至为地方放开了限外令的门槛。商务部的数据显示，2010年中国累计吸收外资1057.4亿美元，房地产吸收外资占比为22.7%。

庞树东认为，4年来限外令没有发生变化，商业地产投资符合经济规律。与之相反的是，李文杰认为应该警惕外资在商业地产的投资行为。

业内人士认为，限外令是否从住宅领域升级到商业地产，有待进一步观察。

冯建强：外资转向商业地产也需接盘者

与住宅市场不同，商用物业市场需求主要来自企业租户。自今年以来，随着中国经济快速复苏，中国一线城市商用物业市场，包括写字楼、商铺及仓储物流市场，需求都呈稳定回升趋势。二线城市商用物业市场与一线城市情况有所不同。在主要的二线城市，伴随零售商们扩张，商铺市场需求大多呈上升趋势。然而，大多数二线城市写字楼市场面临供过于求的局面，租金向下压力增大。面对目前的市场状况，开发商应根据自身的情况制定符合自身不同的策略。有些开发商考虑进入商用物业市场。我们需要指出的是，由于需求者类型不同，商用物业开发所需的专业知识与住宅开发有所不同。冯建强系仲量联行董事