地方房价控制目标不应逃避“居民支付能力”

全国两会已结束，但房地产依旧热闹。如果说1月26日之前，房产税是“话题之王”，那么之后则是国八条成了媒体新宠。如果说前一段时间限购令是国八条中热议焦点，那么当前各地房价控制目标则成众矢之的。

国八条中的原文是：2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格的控制目标，并于一季度向社会公布。

从进度看，距离一季度末仅剩一周时间，而全国公布房价控制目标的城市只有银川、太原、佛山、贵阳、昆明和岳阳等寥寥数城。人们不禁担心，全国几百个城市，会在接下来的一周内蜂涌而出，卡着点的公布各自己的指标吗？难度相当之大！国八条出台后，国务院办公厅曾下通知要求符合限购条件的城市，于二月中旬之前出台限购措施，可“误点”的城市绝非少数。

从指标设定看，上述六个城市中，仅有三个城市确定了具体的增幅数字，银川、岳阳提出房价增幅低于10%，贵阳的标准是价格增幅不高于去年全国平均值。昆明、佛山和太原基本一致：年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。而佛山市确定的年度GDP增由为12%。所以，基本上可以认为，这些城市制定的房价控制目标上限多在10-15%之间。

这样的幅度合理吗？这个问题其实很复杂。就长期而言，一个地区房价涨幅与人均收入增幅相一致，基本算是合理的。但如果是在一个房价已经偏高的情况下，则就难言合理了，因为若收入与房价同步增长，则人们的购房支付能力，就难以得到有效提高。

谈及我国情况，可以说更加复杂。我国区域辽阔，各地经济发展水平、居民收入水平、房价水平、楼市发展程度，东中西部之间、一二三四线城市之间，存在很大差距。衡量一个地区住房价格是否合理，房价收入比是一个比较重要的指标，它直接反映了房价水平与当地居民收入的匹配程度。

近几年笔者持续研究我国的房价收入比变化，结论是：全国整体上6-7倍（一套均值的住宅价格，除以一个均值的家庭年收入）合理，而2010年为7.7倍，较2009年的8倍有所回落，可以说略略偏高了一点。绝大部分中西部三四线城市的房价收入比是合理的，主要是东部一二线城市偏高（少数城市超过10倍）。

实际上，近几年我国广大中西部城市，以及部分东部的三四线城市，房价涨幅并不大，这些城市今年的房价控制目标确定为GDP和人均收入增幅，基本上可以认为是靠谱的。而近几年房价上涨过快的东部一二线城市，房价收入比已经偏高，如果将房价控制目标也跟中西部城市一样定为10-15%，显而易见是不合时宜的。当前正处国家调控房价的风头正紧之时。

另外，有一点很多人不清楚，按照国家统计局公布的数据测算，去年全国新建商品住宅的成交均价涨幅只有约6%（若按70个大中城市的房价指价，则上涨9.9%），相比2009年23%的涨幅，可以说大幅回落，由此也可证明去年的房地产调控并非没有一点效果。但普通百姓的感觉是，去年房价涨幅并不小，其原因主要还是东部大城市房价涨幅大。当然，这里面也有去年经济适用房、限价房等成交量增加的因素，按统计局口径，这类有产权的保障房，算在商品住宅统计之内。

不过，大家需要清楚一点，今年各地所谓的房价涨幅不过10%，这个房价应该也是指代统计局口径的商品住宅价格。所以，可以这么理解，如果各地都按GDP和人均收入增幅，来确定房价控制目标的上限，则有可能今年全国房价的涨幅将超过去年的6%！

回头再来看，国八条要求各地确定房价控制目标时，考虑三个因素：经济发展目标（实质为GDP增幅）、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。结果呢，至少是上述六个城市基本上参考的都是前两个因素，都没有提及后一个因素。而实际上，居民住房支付能力是三个因素中，最重要、最应该参照的指标。

前面已分析过，居民支付能力的提高，也即房价收入比的降低，需要一个过程，要求各地（尤其是东部一二线城市）今年就将房价收入比降到位，非常不现实。那么，这些房价偏高的城市政府，总归应表个态，在今年房价控制目标上面，制定一个比较合理的涨幅上限，比如适当低于中西部城市。

日前住建部相关负责人表示，目前多个城市正在拟定房价控制目标和标准，住建部将敦促各地于一季度公布该目标。昨日又有新闻称，国务院已决定派出八个调查组，分赴各地对楼市调控效果进行摸底，强调房地产市场调控的严肃性。但愿地方政府，此番能将中央调控精神落到实处，切实稳定房价。