五年后基本形成住房供应的“双轨制”

上周，全国两会落幕了。这届两会的一个特别之处是，不仅谋划了今年的国计民生，而且还审议通过了《国民经济和社会发展十二五规划纲要》（以下简称纲要），关系到今后五年的发展大计。在当前房地产调控和住房政策发展重大变局的背景下，研读一下两会政府报告的房地产内容，对于行业和企业发展，颇有现实价值和指导意义。

不妨先从长远谈起。纲要中，专门辟出一章界定住房问题。明确了三点：第一点是，健全住房供应体系，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。

去年12月的中央经济工作会议中，首次提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。而纲要中继续表述了这一思路。同时，进一步细化为三个保障层次：廉租房对口低收入家庭，公租房对口中等偏下收入家庭，中高收入群体则去市场中或买或租商品住宅。这具有很大的进步意义，改变了近十年以产权房（经济适用房）作为主导保障产品的不合理格局，转而以租赁房（廉租、公租）为主。

第二点是，加大保障性住房供给。从供应总量上看，“城镇保障性安居工程建设3600万套”，作为约束性指标写进了纲要，十二五末，全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右，基本解决保障性住房供应不足的问题。从供应种类上看，多渠道筹集廉租房房源，重点发展公共租赁住房（逐步使其成为保障性住房的主体），加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。四句话，对四种保障产品的命运作了界定：公租房将成为“带头大哥”，经适房重在规范运行，廉租房和棚改房则继续推进。

从运作方式看，一方面要建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。显而易见，光靠政府力量，铁定完不成3600万套的任务。以今年新建1000万套为例，需要资金超过1.3万亿，其中政府投入约5000亿，其余8000多亿要靠社会融资。另一方面，要加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。既减少权贵、公务员抢占偷食行为，又要防范“老赖”业主或租户，比如拖房租、欠物业费等。

第三点是，改善房地产市场调控。其中要点有几个：一是进一步落实地方政府责任和问责机制，这其实是问题的关键，近几年中央的调控政策比较到位，但在地方政府的执行过程中往往“渗水”，加强问责意在维护中央政策的权威性。二是增加住房用地供应总量，优先保障房，扩大普通房。三是健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。“改善性需求”失踪许久，此时再提说明国家还是支持这类需求的，当前处于非常时期，诸多政策都是“一刀切”，尤其是二套房贷误伤了的一批改善需求。三是加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。这点值得关注，短治靠调控，长治靠法律。其他还有完善住房公积金制度，规范房地产市场秩序，加快住房信息系统建设，不再赘述。

接下来审视一番今年的工作计划。温总理在政府工作报告中，用一大段明确：今年要坚定不移地搞好房地产市场调控。重点在保障房建设方面。今年将开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套（其中廉租房160万多套、公租房220万套、棚改房400万套左右、经适房和限价房200套左右），改造农村危房150万户。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。从住宅结构上看，今年就开始重点发展公租房了，去年不过开工40万套，今年狂增450%，可见政府坚心之大。至于政府投资的资金，中央为1030亿元，也就意味着地方政府须配套4000亿元左右。

总而言之，当前国家在房地产领域正在致力于两项工作，一是稳定房价，二是大兴保障。二者密相关，在保障房供应规模上来之前，国家不会放松抑制房价。按照当前保障房建设速度和规划，预计十二五末，将基本形成保障性住房和商品住宅两类供应体系，也即“双轨制”。其后，商品住宅市场将更多的遵照市场规律运行，政府“有形之手”不会轻易干预。