限（涨）价神马的，不过是浮云依偎娄阿鼠

用搜索引擎输入“娄阿鼠”，出来的一段注解很“温故知新”——娄阿鼠，《十五贯》剧中的罪犯，是个市井无赖，终日在赌场里混，平时顺手牵羊干些小偷小摸。一次，偷了十五贯钱，被人发现了索性杀人灭口，成为杀人犯。阿鼠鬼点子多，杀了人，不马上躲开，反而混在群众中看苗头，一出现机会，便在旁敲边鼓嫁祸于人，等找到替死鬼，他就混入证人中伸出大拇指歌功颂德，大夸青天大老爷断案英明。他聪明机灵，又会拍马屁，在那年头，这是看家本领，就是穷光蛋，也会混得不错，“老鼠过街，人人喊打”，对这个阿鼠，却没有人喊打，还要敬他三分！

回到现实。避开这两天已经足够喧嚣的“东几条西几条”，好像国营布料商店在年终盘点一样，我就不凑这个热闹了！错位写稿，今天来谈谈限价以及衍生出来的限涨价问题。

限价可能滋生“阿鼠现象”

限价问题最早好像是在广州提出的，不晓得现在执行的如何。但就目前这个“打不死房价死不休”的态势，限价的强制推广也就初一十五的问题了，也就无非从是“五个限”递增到“六个限”而已。

限价表面看起来是最有效的“遏制房地产价格过快上涨”的动作，但限价背后隐藏着两个层面的疑惑或者说诡异：

其一，限房价不限地价。在土地财政被广泛推广以来，卖地成为了地方政府完成中央考核指标的唯一手段，不管G不管D不管P只要GDP的结果就是土地抛售价格越来越高，而围绕着营销土地背后的谎言和忽悠也越来越高级。比如之前曾经提过，地方政府为了忽悠上海开发商，制造政府即将搬迁至新区的说法，等到开发商是资金到位顺带着动迁结束开始打桩之后，才被告知“行政中心不能搬迁，因为俺上面的省政府不同意！”天晓得这个死无对证的谎言标的是谁。又比如，有些地方政府在土地问题上采取和开发商“利益共享、溢价分成”的做法，即设置一个起拍价，超过目标价位的“超高溢价”部分双方分成，这种抄袭自营销公司和开发商代理合同的桥段被地方政府巧妙地拿来主义了。基于此，地价不限房价限制，那么开发商越来越狭隘的利润空间在哪里呢？这引出下面一个问题。

第二，开发成本中的一桶糨糊。现在的开发商在制定项目计划时，大佬级采用的是“倒算账、算大概”的思路，即毛估估一个地价，毛估估一个售价（限价背景下售价也不是X了），当中的成本自然水落石出，但只有项目负责人才因为自身利益的关系开始把这笔粗账精细化，这时候千抠万抠在营销费用等小投入上并无质变因子，那么造价里面就大有文章了：如果说装修标准来个瘦身消费者还只是吃个哑巴亏，那么在建筑材料上的狸猫换太子就祸害无穷了。房地产这个百年大计，不能指望着人的道德来对抗利益驱动！毕竟出问题是个案！

限涨价，聘请阿鼠做捕头

最近又听到说限制涨价的创意说法，但这做法也脱不了其娄阿鼠本质！

所谓开盘前申报价格并在后续推盘过程中“只许降价不许涨价”的做法，不仅不符合市场经济的规律，并在实际操作中完全可以“上有政策下有对策！”

比如，针对不许涨价的规定，开发商或者营销公司只要改变以往长期以来执行的“低开高走”推盘策略就可以规避：将优势房源先行开工先行推盘先行销售，一举打开单价空间，后续视销售情况有两种选择——如果前期卖得好，后期推较好房源、一般房源乃至劣质房源，但并不给予任何优惠，这不是变相地实现了涨价么？！只不过我们将看到“一个价格卖到底”现象，表面上敷衍执行了限涨价，但消费者的居住产品却是王小二过年一年不如一年。这和KFC在通胀先期承诺不涨价却偷偷减少分量的做法如出一辙，营销人的智慧不会创意还不会抄么？

又比如，针对不许涨价的硬性规定，在碰到销售不畅的节点，完全可以采用送电器送装修之类的回馈方案，只是以上“门市价”和“成本价”之间的差额已经在不知不觉中被甲方乙方以及隐身着的很多娄阿鼠方给瓜分掉了。这和每到节庆大商厦先调高商品挂牌价再炫目杀伤地祭出“满99送60”其实也是一个道理，所谓“羊毛永远出在羊身上”恒古不变，要是羊毛出在牛身上，那就要质疑牛的私生活是否检点了！

限价和限涨价，从表面上看都是“有效遏制房地产过快上涨”的利刃，但抽丝剥茧我们就可以看到，这些政策尽管自己不是操刀偷窃杀人的娄阿鼠，但其给市场上横行隐形的各种娄阿鼠留出了广袤的想象空间，浮云依偎着娄阿鼠，带走的是清新留下一片乌云却“悄悄蒙住你的眼睛”！你却“猜不到它是谁！”