走出沼泽的刚需三部曲

进入2011年，诸多政策在春节前噼里啪啦轮番倾泻，让房地产的这个春节有点阴郁。但这种阴郁是建立在业界对于后市判断的理性基础之上，而非如周立波无厘头地登上【头脑风暴】之大雅之堂来一句“我判断，房价一定会跌，不是不跌时辰未到，时辰一到统统报销”。

他是取悦了善良可怜的购房者，但将房价理性回归的经济范畴建立在这种类似诅咒的市井平台上，本身就显得可笑；而之后微博上更有诸多质疑他的瞬间觉醒：“他怎么不说具体时间呢？难道要等一千年？！”

关于政策的解读，相关专家或砖家已经口吐莲花很久了，在此不一一赘述。以下谨就购房者应付策略进行分析和建议：

一、时间策：延期你的三个月

从国八条之后到春节，我一直在关注着相关“真话”媒体对于市场反应的报道，应该说“在消息出来的10天里，市场一片阴霾，成交大幅萎缩，一度全市零成交”，但从节后上班至今的几天里，成交量有明显回升，市场在经历了惊慌失措之后开始企稳已经是个不争的事实。

现在，对于开发商最倚重的刚性需求者而言，现在固然不会入市。但在时间管理这个端头该如何做出判断？在此我既不想武断自信地说是，更不想人云亦云地说不。

就目前而言，我们可以用方法论来进行自我评估：

涉及到动迁、婚房、升学的最刚需们，至少要争取到三个月时间的观望。说说容易，作为小老百姓，我们观望点什么呢？

第一，看三月阳春的推盘量，了解开发商的整体战略有否变化！尽管目前有不少项目开始推迟上市，但今天仍处在常规淡季所以不具备“观象开发商整体”的条件，而三月能否推？推迟是一步到位下半年还是推迟到五月？这背后都可以揣测道开发商的真实态度和渴望程度。

第二，看四月的市场优惠容量。四月份算是今年的销售大戏正式开锣。一般而言，开发商的折扣和优惠是建立在第一点推盘量之上的附着物，那么供应量已知，优惠容量和幅度就可以大致进行配比，看看优惠是不是已经成为整体现象？因为优惠宽度和效果的考评，决定了后市是不是进一步放大或者瞬间终结并价格修复的一个重要参照！

第三，看五一房展会的脸色。很多人不理解为什么房展会也值得“看”！其实不然，五一房展会其实是业内之间的一场“潜伏”，大部分开发商都采用随大流的中庸态度，但这正是验证行业整体销售压力和谈判底线的一个机会。当然必须承认今天的甲方应对已经无限动态，哪怕房展会两天的动态都会在第三第四天做出调整，所以房展会绝对值得看！

尽量给出三个月，市场可以给你一些蛛丝马迹！

二、战略策：阴跌才是跌

我以前做外汇交易的最大一个至今仍然行之有效的所谓经验就是“阴跌比暴跌更可怕！”当然，这是对多头市场而言，完全适用于房产的购买群。

政策出台的日子，往往不是一个值得考量的日子，因为讯息一定是提前泄露和透支的。所以市场当时的反映，并不具备最大的参考价值。

现在的态势是成交萎缩但价格瓶颈。这种态势是需要多空双方争夺并最终在一个月内给出方向的讯号。如果出现了甲方的让步，千万不要奢望如某些民生“叫兽”的狮子大开口好像一天回到09年，这个命题绝对不成立。

一般而言，15%左右的折扣是大限，作为刚需买房者，你可以不在第一时间买进无可厚非，关键你可以去你看好的这个项目实地观察15%折扣之后的市场反应，如果是积极反应你最好快速跟进，反之你可以继续观望！

如果在15%之后没有获得消费者积极响应的讯号，那么开发商短期不会再出台“继续下行”的指令，胶着将产生将延续一段日子，这个档期至少一个月。如果市场仍然冷面孔，我建议刚需可以继续保持观望，因为一年就12个月，销售的战线是有限的，越往后越等不及的是开发商。

但是25%左右绝对是底线，如果出现这样的折扣应该迅速买进，贪得无厌的奢望将换来开发商的消极：“索性押后指标到明年”，因为一般开发商而言，对于市场的整体判断是按照几个重要节点而形成，并非按照“数月份”来进行的。

每隔一段时间来个现金折扣啊，接着来个送电器啊，再跟一个SP抽奖啊，等等，这个连续出声，是开发商一个节节退让的讯号，反而值得等，当然之前说的25%是大限了。

如果三月份市场大跌，则反而验证了“即将恢复——快速修复——阶段报复”的信号，股市以前有句话“跌用了多久，涨只会更快！”

值得玩味的一句话！

三、言行策：剔除经适房骚扰

现在还有种观点，也是来自周立波的抄袭并拿来主义强颜“原创”，即关于未来等到家族换代或经适房不断上市之后，市场价格自然稀释。这个观点理论对，实际上最不适合本文目标载体刚需群体。

现在说购房仅针对购买商品房，所以经适房不能作为一种宗教来信仰，这点让周立波跑到【头脑风暴】去和大佬们自取其辱的观点是一样的。楼市的需求向好，至少在中期是乐观积极的。

经适房作为敷衍房价上升而出的一个过渡型产品本身是个怪胎。恕不谈经适房背后的那些龌龊，其价格定位和目标定位本身就是“不经过市场调查得出的拍脑袋结论！”

5000-8000的定价，人均月收入2900以下。就这一对供需矛盾，就是“侏儒踮起脚尖想吻姚明”的差距和遥不可及。至于愚钝描述中“以后徐汇区一个30000单价旁边来个5000单价，那个30000自然就跌了”的邪教理论，还是不说也罢了。

这两天有人大代表提出取消经适房直接上廉租房的建议，或许还有点“老百姓的声音”，这种参照于新加坡模式的大量公租配置加部分商品房供应的组合，或许还比较符合我们目前的国情关键是国贫状态。

上周和某开发商交流，她一句“我希望楼市上半年越差越好，让刚需们胃口都吊起来”的观点看似粗俗，但回来仔细想想至少从她的立场这是“乐见的市场现状”，因为市场滞销期越长，压抑的刚需越多，而一旦“城头变幻大王旗”地大量低价入市，将获得快速拉升的市场踊跃反应，这背后的潜台词就是“价格没跌，市场没动”，两者的结合，既满足了甲方需要的价格基点保护，又人为地进行了“宏观蓄水”作用，诚如第一观点，刚需也就三五个月的时间差档期，不可能等太久。

“买或者不买，房价就在那里，不涨不跌！”借用【非诚勿扰2】的这句经典台词，今天的市场不作为脉象，对刚需并非有利的讯号。

价格不每月一SP，刚需还是“找个时间抄个自己的心底”吧！