双加息下楼市能否开门红

2月8日（正月初六）晚间，央行突然宣布自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。在此次“不对称”加息中，活期利率也上调0.04个百分点。

玉兔迎春，又是一年春来到。但春节假期未完，央行便在其“黄金周”的最后一个晚间，急急启动2011年第一次加息，上调日期更紧随为次日。然而次日，住建部也发布通知，要求将个人住房公积金贷款利率五年期以上上调0.20个百分点至4.5%、五年期以下（含五年）上调0.25个百分点至4%。这就意味着，商业住房贷款和公积金住房贷款双双上调贷款利率。在双加息下，兔年楼市能否迎来“开门红”？

应该说，开年加息在近20年是没有的。而央行开年加息意在通胀，侧抑楼市。显而易见，目前通胀依然是我国经济中的首要问题。虽央行好在周末加息（业称为“周末行情”），但此次在大年初六（春节假期最后一天）晚间即宣布加息，却是非常耐人寻味。笔者在去年12月的《央行再加息与楼市无关》一文中，曾言：“央行在元旦前，尤其是选在圣诞夜决定加息非常之巧妙。一则，可避开国际因素对央行加息的掣肘干扰;二则，可避免市场过度反应，导致热钱的过度涌入。当然，元旦前实施加息也意在稳定春节前后物价水平。”再观本次央行选在兔年的第一个工作日生效的加息举措，其时间节点可谓煞费苦心，或也赋予其多层含义。一则，免去业界坊间各种猜测消除负面;二则，释放货币政策收紧信号;三则，明确控制通胀及经济增速的前瞻性应对;四则，遏制或预防楼市炒房行为（或暗示应将资金存于银行）;五则，缓解负利率引发的各种不利。

对于央行开年的加息举措，有媒体称：“加息给楼市当头一棒，兔年楼市将开始降温”。牛刀先生也认为：“房价一定会理性回归，上涨的房价绝对不可能长久。”但全经联副秘书长陈宝存先生则称：“加息无关楼市痛痒，但会影响房租上扬”。宝存先生此话不无道理，试想：若一年期固定存款利率拉升（高于）4%（目前大多城市的租房收益率大致在3%左右），房租或再将上涨。

业界人士多说加息是意料之中，但笔者认为是情理之中的事。相对而言，加息是喜忧参半。对储户或是利好（因10万元定存1年增息250元。然负利率时代，加息跑不过CPI增速），但对房奴，毋容置疑是利空。也就是说，此次加息无形中增加了房奴和购房者的还贷压力和还贷成本（另见下表）。

综上所述，兔年的双加息，虽预期大于实质，也非针对楼市，无疑是利空。一则，其会影响购房者心理，而加剧购房者的观望;二则，楼市成交量会受到进一步控制，或使开发商采取以价换量的主动行为;三则，其无疑增加了中小（或资金紧张）开发商的压力，或促使其改变销售策略;四则，将使得投资炒房客成本明显增加，且贷款难度也将加大;五则，其叠加效应将逐渐明显，其影响也将逐渐由量变到质变。故，兔年楼市“开门红”或成浮云之景。

诚然，从理论上讲，双加息下确实能降低购房者预期，也能舒缓通胀压力，冲抵物价高企带来的民生焦虑。但当调控还在摸着石头过河时，房价却早已到了对岸，兔年楼市依然“虎威犹存”。若欲知其整体走势，还需静待今年两会后方能见得分晓。

                                         杨超写于2011年2月9日

注：是否转存款先算好账

央行加息后，导致许多人开始转存。但是否应转存款、何时转存，还需先算好账。

合适转存时限计算公式：360天X存期（年）X（新定期年息—原定期年息）/（新定期年息—原活期年息）

以1年期的定期存款为例计算，360X1X（3%—2.75%）/（3%—0.4%）=35天。也就是说一年定期存款的存入时间若超过34天，转存会受到损失;若存入时间在35天以内，转存是合适的。