楼市大限下房不胜房

据今年1月26日出台“新国八条”精神，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。目前已有36城市提出限购，预计未来实行限购的城市还要翻一番。

兔年伊始，鞭炮声尚未停息便传来央行加息（年内或再行加息）、公积金贷款利率上调。开年双加息实属罕见，这也预示着2011年的楼市，必将是一个更加调控的调控年。

回顾近年来的楼市（尤其是2008年金融危机政府为了拉动经济而救市后），尽管最高决策层予以高度关注，且进行了多轮严厉的调控。但令其尴尬的是，迄今房价却始终没有下行，反而大多城市还出现了量价齐升的局面，这让许多人感叹“尽管调控措施严厉，但楼市却没有走出越调越涨的怪圈”。对此，住建部部长姜伟新去年就表示“要想尽一切办法，遏制房价过快上涨。” 据悉，某副部级官员在今年1月中旬的内部会议上明确表示，将向地方官员施压，其称“不限购，就约谈”。根据“新国八条”要求，本月中旬要出4个直辖市（京、津、沪、渝）、5个计划单列市（大连、宁波、厦门、青岛、深圳）和27个省会城市的限购实施细则。其中，上海已在2月1日出台调控细则规定。其规定暂停向对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等售房。而北京也将不日出台升级版“限购令”。随着限购城市的增加和升级版限购令的密集出台，表明楼市将迎来“大限”时代。换言之，作为楼市调控的“三把神砂”之一的“限购”，或将横扫神州大地。

我们常说“细节决定成败”，此话同样适用于房地产调控。各地方政府近日将出台的限购实施细则到底如何规定，无疑是决定“新国八条”能否达到预期的关键。在楼市调控措施中，其“限购令”无疑是最狠的。而与“限购”相比，沪版的“停购”则成了楼市调控的“必杀技”。诚然，作为行政干预的限购是一把“双刃剑”。如果力道恰当，自会凸显其应有的预期作用;如若力道不当，不仅难伤非理性高企房价，也会伤及调控自身。

笔者在《楼市越“限”越“蜃”》见一文中，曾言：“近年来，面对高房价政府屡调屡空、一再未果，均是因其执行不到位，而令‘史上最严厉’政策威力也即大打折扣。这是调控无效的重要原因。缺乏执行力的政策再好，也只能是‘水中花镜中月’，如‘海市蜃楼’般可望而不可及。”楼市，似有越“限”越“蜃”之景。为何？只因限购不仅是在限制购房者的需求，也是在考量地方政府的生存方式。

就限购措施本质而言，限购是通过行政手段减少需求。但抑制了需求量使其下降，并不等于房价就会回归合理或下跌。再者，用“一条道走到黑”的限购对楼市一限了之，如果土地财政不解决，其又能走多远？或说即便出台限购令，其结果又如何？答案只能有两个，一是，上有政策下有对策，折扣执行。成为又一个狼来了;二是，在约谈、问责下，坚决执行。其成交量下滑，房价下行。可地方政府能撑多久？可以说，任何不能平衡地方财政收支的楼市调整措施都将难以长久。所以，其限购的作用也仅是“扬汤止沸”，而非“釜底抽薪”，更非长久之策。限购不是万能的，限购令下房不胜房。

对于并非合法且显失公平的限购，善良的老百姓宁愿承受限制，而暂时放弃自己的基本权利，将其让渡给政府，是为盼房价能早日回归合理。换言之，老百姓对楼市调控的各种“限”，采取的宽容态度，皆因一种期待，期待政府能以时间换空间。然而，众所周之房价上涨是一个哼着歌的过程，而调控楼市则是一个咬着牙的过程。因为，房价降不降，楼市回不回理性，非是措施手段问题，也非懂不懂经济的问题，而是调控观念问题。换言之，是为官者执政为谁，又以谁为本的问题，也是根本意识问题。

为了让房价回归合理价位，为了让楼市走上理性轨迹，老百姓已经放弃了最基本需求的居住权。而老百姓的这种放弃，对于为官者而言，不仅是一种责任，也是一种使命，更是一种信任。为官者们，可知否？！在楼市大限下，房不胜房。如何让房价、房租回归理性已迫在眉睫。如若尚不能将楼市导引至理性，何以有颜见江东？！

房价尚如此虚高，逼刚需者竞折腰。

楼市大限又将至，房不胜房居何晓？

注：限购与房租上涨

毋庸置疑，限购能打压投资炒房现象，但在楼市供应严重短缺的前提下，高房价未见松动，而房租却应时上涨了，尤其是一线城市的房租。据统计数据表明：2010年北京住宅租赁市场总成交量较去年上涨了13.78%。全市月租均价2793元/ 套，同比去年上涨了近16%，创出了过去7年来北京租赁市场价格新高。一线城市的房租继续上涨已成共识，因为，限购令下外来人员须全部租房，如果二套房以上的购房被严厉限制（同时，二手房的惜售现象则更加明显），房租的飙升将不言而喻。限购令在遏制投资炒房行为的同时，也遏制住了改善型住房的需求，使其不得不推迟购房，而又不得不承受房租的上涨（另据全国31个省份的调查显示，有81.6%的租房者觉得2010年房租上涨幅度较大）。