楼市年头冷，并不一定会冷全年

春节刚过，楼市的消息即满天飞。媒体报道最多的是，春节期间各地成交低迷，少数城市居然出现零成交现象。上海也不乐观，只成交了23套商品住宅（剔除拆迁安置房），是近6年春节假日楼市成交量第二低，仅略多于去年的21套。

原因主要有二。一是春节期间原本就是淡季；二是政策够严厉，新国八条急吼吼的节前即出台，房产税亦开始试点，节后便迎来新年第一次加息，购房人没了主意，开发商亦不敢推盘。一种恐慌情绪正在市场中蔓延。各界一致看空今年市场，甚至个别业界人士或业外学者喊出了“成交量狂降七成”“房价暴跌五成”之类的口号。

老实说，笔者同样看空今年的楼市，政策和形势摆在那里，盲目乐观实在无用。然而，过于悲观也不必。2007和2009年两个年头，全国楼市非理性繁荣；三波调控之下，2010年全国楼市的成交量和房价还是上涨，然而增幅已明显回落。若说行业景气度的拐点，以国房景气指标衡量，2010年4月已经触顶，此后一点点的回落，当前依然处于调控通道中，接下来还将继续下滑，预计将于今年二三季度触底，然后慢慢筑底、盘整、回升。

实际上，回顾近几年，每年年头上，楼市都比较低迷，但这并不代表全年都会冬眠。2007年和2009年初，楼市皆比较低迷，之后却很快完成了由冷到热的切换。2010年，在“国四条”和“国十一条”的压制下，楼市成交量同样明显下滑，正如上文中提及的：那年上海春节期间商品住宅仅成交21套；但之后，3月便迅猛反弹，以至到了4月中旬，国家不得不进行第二波调控，出台“国十条”。

从需求面分析，确实不容乐观。对于投资投机需求，限购全面升级，将扩大到40-60个城市，本地三套停贷和外地限贷，房产税亦产生一定的震摄力。对于改善需求，二套房贷进一步收紧，最低首付提至六成，限购令也有影响。对于首置需求，主要是贷款门槛提高，最低首付由二成提至三成，贷款利率亦被很多银行取消，再加上已三次加息，二者叠加，大幅增加了购房者的融资成本，若是100万20年期贷款，其总利息已较去年4月七折利率时的利息增加了七成左右。

因此，当前的调控政策不仅打压了投资投机需求，而且也压制了部分首置需求和改善需求，这种对合理需求的误伤情况将比去年更加严重！这一现象不可能长久存在，现在政府抑制房价心切，只要未来半年左右房价出现适度下跌，则部分误伤政策将会有所松动。如果上半年楼市冬眠，则下半年必然会有所反弹。从需求的性质上讲，投资投机需求可能会远离市场，改善需求可以坚持二三年不买房，但很多刚需只能观望半年到一年，没房不结婚的现状暂时难以改变。

对于改善需求和投资需求，也并非全都会跑光光。今年CPI依然还会在高位盘整，即便是还有2-4次加息，年内也不一定能逆转存款负利率的不合理现状。三次加息之后，当前一年期存款基准利率为3%，而全年CPI估计在4.5%上下，负利率情况下，手中握有余钱的家庭必然不甘心钱存银行，中长期来看，购房依然是较优的保值路径——除非今年股市走出大牛行情，消化掉一部分富足的民间资金。另外人民币升值也会吸引外资进入房地产市场。

从供应面分析，由于去年全国商品房开工量大增，今年商品房可售量将会随之增加。供应增加的结果有两个：一是部分城市会出现明显的供大于求，在开发商资金链趋紧的背景下，会有越来越多的楼盘进行降价促销，从而会带动成交量；二是房价下调之后，会减轻中央调控压力，从而为放松政策创造条件。所以，供应量增加，无论是对于自住型购房者，还是政府，都是好事，有利于市场完成调整过程。

实际上，当前已有开发商作出快速应对，通过打折、降价等方式吸引购房者。比如上海，浦东某外环外楼盘元宵节前购买2房可享受“总价优惠20万元再减3万元”、3房可享受“总价优惠20万元再减5万元”；长宁虹桥路某楼盘打折幅度也达到85折的较大折扣。

总而言之，预计上半年楼市将比较低迷，成交量比去年下半年有所下滑，促销楼盘会迅速增多；下半年成交量将出现反弹，表现好于上半年，随着买气的回升，促销幅度可能会减小。全国70个城市房价指数将于二季度出现同比负增长，3月前后就会出现环比负增长。全年而论，全国新建商品房成交量不会大起大落，基本与2010年持平或小增；成交均价同样基本平稳。由于2010年成交量大跌，今年上海新建商品住宅成交量将比去年有所增长，成交均价则持平或小跌。