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房价下跌二成即出手机会
2011-02-15 10:27:03春节过后,房地产市场立即变了风向。实际上,从1月下旬新国八条出笼的那一刻起,市场预期就发生了重大变化,市场降温成为必然。只不过,春节假期期间,以及过后这几天,成交量实在是低迷。
恐慌情绪正在市场中弥漫。那么,今年楼市到底如何,难道真的会像有些人预测的那样房价大跌五成吗?我敢说,如果想要购房的人,相信了这种观点,那么两年后将再次后悔;退一次讲,绝不敢将全国购房人一棍子全打死,只是对于想要在上海购房的朋友们,我还是有这份自信的。
首先,每次重大政策出台后,一般都会引发恐慌,无论是买家,还是卖家。比如2005年国八条、2006年的国六条、2009年底的国四条、2010年4月的国十条、2010年9月的国五条等。然而,经验表明,多数情况下恐慌都是暂时的。比如,国四条出台后,上海楼市成交量大跌,春节期间市场化住宅成交量只有21套,比今年春节期间的23套还要少。然而,去年3月市场就出现反弹,4月进一步升级。只是因为4月中旬国十条的出台,令反弹势头嘎然而止,其后低迷了三个月,8月又开始反弹,直至去年底。
因此,在更为严厉的新国八条和房产税的威慑之下,今年全国房地产市场铁定将会调整,房价也会出现一定程度的下跌,一二线城市的低迷程度将超过三四线城市。然而,实在不必过度悲观。我喜欢在楼市火爆的时候,多考虑将要出现的利空(比如调控),而在市场低迷的时候,多想想将要出现的转机。这倒不是跟主流思潮对着干,只有这样,降低随波逐流和被非理性舆论影响的程度,才能以相对理性的视角市场。
从近十年的市场规律分析,上海房价只要下跌二成,就可以考虑入市了。受住房制度改革利好促进,自2000年上海房地产市场步入“黄金十年”轨道以来,共出现两次房价明显下跌的情况。第一次,受国八条影响,2005年夏天上海楼市迅速降温,曾出现下跌,一直延续至2006年,房价整体出现15-20%的跌幅,个别楼盘降幅达20-30%。第二次,受国际金融危机及国内经济下滑的影响,2008年上海楼市跟全国一起步入下行通道,下半年至2009年一季度,房价整体出现15%左右的跌幅,个别楼盘降幅达20-30%。
而号称史上最严厉房地产调控的2010年,上海房价仅于5-7月出现微跌,绝大多数楼盘都没有明显降价。最近爆出一档子事。位于长宁内环内的虹桥府邸,市场均价超过4万元/平米,上周居然有一业主抛出该小区19套(或是20套)房源,降价二成左右,一天内居然有400多人次看房,房源全被付了意向金,其中13人没看房就付了意向金。此事从一个侧面说明,二成左右的降幅对很多购房人吸引力很大。实际上若是新盘,10-15%的促销就能刺激部分需求下手,当然想要达到一开盘就卖光的超级火爆,在今年上半年的“恶劣”环境中,估计要打7-8折,才有可能性(优质开发商和项目除外)。
为什么上海会有此规律?原因很多,主要可归结为两点。一是有效潜求量大,外来人口的首置需求、本地居民的改善需求、外来和本地的投资需求,还有人民币升值带来的境外投资需求等。二是市场化住宅供应偏紧,上海城镇建设用地基本上是年年透支国家下达的指标,自2006年以来,每年的居住用地供应都显著小于年度住宅销售量;况且,在大兴住房保障的眼下,保障性住房用地优先供应,至少占总供应量的七成,留给市场化住宅的供应自然偏紧。
今年上海楼市走势,预期上半年比较低迷,下半年有所反弹。2-3月成交量最低迷,量跌之后,二季度价格随之下跌,三季度量价渐渐企稳,四季度量升,价格止跌甚至小幅反弹。因此,大概而论,今年二三季度可能是购房的较好时机。购房是因人而宜之事,具体怎么买,朋友们要自个拿主意。我仅仅是在时机方面提供一点建议,仅供参考。