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草拟房地产开发商的30条军规(8--13)
2009-10-22 13:34:41草拟房地产开发商的30条军规(8--13)
(续前)
第八条、 尊重契约、信守契约
社会经济生活中的关系是契约关系,权利与义务、甲方与乙方应对等。房地产开发商应尊重契约的尊严。例如:《设计合同》及其附件、《建筑施工合同》及其附件或《补充协议》等等均应信守承诺。在技术操作上最好是由企业内合同与法务部门草拟,按流程(合同---法务---审计---设计---工程技术---财务---) 至少 “流”一遍,在商务、工程、技术、法律法规相关条款中发挥团队“实力”。
又例如:售楼广告中的说辞、楼书;售楼协议、合同;《新建住宅使用说明书》,《新建住宅质量保证书》及其附件(最近全国热推的)“一户一验”的说明,都应准确无误、详尽告知。诚实做事,厚道做人,取信于客户。
第九条、 严格遵守股东大会相关条例,认真听取监事会意见
对股东负责,对股东的资本金负责,按时分红;定时公示各类报表;原则、大事通过大会表决。对监事的意见、提案应有明确书面答复。
第十条、 所有权与经营管理权分离,定期考核绩效,不干政
历史的经验表明,企业所有权与企业经营管理权分离,有利于企业的持续发展,这一点往往我们的开发商老板、董事会想不通,只要机制健全,流程得当,职业经理人选的合适,天不会塌下来。不要干预职业经理人份内之事。
第十一条、 公开招投标选聘职业经理;注重业绩,参考学历
权、责分离的企业的职业经理人应通过公开招标选聘,标准很简单:业绩、专业第一,文凭、年龄、性别第二。能拿耗子的就是好猫。
第十二条、 均衡流动资金,负债率控制在70%
流动资金是企业的血液。一定意义上说,房地产开发建设运作就是资本金的运作。资金量大、运转周期长是她永恒特征。而我们的土地储备、在建项目的资金流量一定要有足够的资金支撑,不要突破“红线”。实际上,资金流转是动态的、具有强制性的时限、契约制约,企业资金流转的平衡、调度、红线预警设置,应科学合理。
作为房地产开发企业资产负债率保持在70%比较合理,这是因为前期投资非常大(含土地贮备),银行不会“单看”资产负债表的,关键是产品质量定位与后期市场的预期。
企业要重视加强和改进资金流动的均衡管理,切实维护企业资金安全。企业的流动资金与固定资金、专用基金必须分口管理,分别使用,严肃纪律。流动资金只能用于在建项目和流通上的需要。
从公司债权人的立场来讲,公司的资产负债率越低越好,这样,公司的偿债能力有保证,借款的安全系数就高;但从公司投资者的角度来看,如果公司总资产利润率高于借款利息率,则资产负债率越高越好。我们的任务就是监控、均衡、有效管理。
第十三条、现金收入与预期收入,现金收入第一,哪怕是远期有些损失,
也不可动摇
资金入了帐,帐面上好看,心中踏实,手中有粮,心中不慌。手中有真金白银,就有话语权。在市场趋势不明朗、不确定因素太多的环境下,现金收入应放在第一位。
(插入一段小花絮,以飨各位)
尊敬的候补安徽佬老师,您的点评有分量、有深度、有激情,我喜欢。 与市场经济共存、看不见的手与看得见的手共舞,多轨制、双轨制以至“并轨”...这都是“摸石头过河”、中药治病“抽丝”似的经济改革的“衍生品”,任何经济实体都得适应,不适应它,就不可能“趴在利润槽中欢喜”。
泱泱大国如果用苏俄式的“休克”疗法,痛快是痛快矣,“市场主体与行政主体、责任 确也会涇渭分明”,可以想象,其后果可能更糟。我国的国情还是:中庸之道合理,责任与义务模糊点好。 又如:“按法律、按法规、按流程从事企业的一切经济活动”?按法律、按法规可以理解。还要“按流程”?那企业的创新从何而来?企业管理的教条主义不就是从这个框框下盛行起来的么? 昭昭的老师能理解昏昏的“两按”很欣慰,“还要按流程”?老师有异议,可以理解。所谓流程旨在:规律、程序、工艺、通道、次序等等,它不是教条,与企业创新不矛盾,这是两个概念:试想在道钉、木枕、24公斤/米钢轨,转弯半径、轨平
面倾斜度、桥梁承载。。。在未调正、改革的年代,欲用蒸汽机车驱动“动车组”,来一个“创新”---不是疯子,就是癫子---不倾覆才怪;
再如煮米饭:先须备锅、备水、备米;架灶、备材;生火、掏米、放水、煮饭。都有严格要求,锅不能太大,也不能太小,无米、无水要停工,无灶可找几个石头(“创新”?、实则倒退)、无材生火,(电饭煲、微波炉“创新”?!)煮饭是
句空话,水不能放多...这就是先要做什么、后要干点啥的“规律”,“程序”“工艺”。。。否则就会吃不上饭,哈!哈!哈!... (待续)
第一次来富老地盘站台。
以我和富老的交情,以及对他高大人格的景仰,本应凑个人情,捧捧臭脚。但是看到这么多酸酸甜甜的“清议”,未免牙痒痒。心一横,开踹!
“开发商应承担更多的义务和责任”?没见过市场主体要承担行政主体责任义
“承担企业公民职责”?所谓企业公民者,需具备三种人格,负责任的人格,
富老在上,不才放肆了。
喜欢归喜欢,但不等于赞同。如:“没见过市场主体要承担行政主体责任义务的市场经济”一说。在理论上,老师的论点是无可非议的,黑就是黑,白就是白。但是,现实的经济形态是,市场主体与行政主体责任界限模糊、政策经济
暂到这里。谢谢站台,“酸酸甜甜”有味。谢谢。