上海工业用地多投向研发

 经济观察报2010-12-28报道：戴德梁行日前发布的数据显示，2010年上海工业用地供应中有超过66%的为研发型工业用地，大大超过去年。

2010年上海工业地产市场基本处于整体企稳的态势，无论是入住率还是租金都维持了平稳的表现。DTZ戴德梁行工业部华东区董事苏智渊介绍说：“当地产业转移的特点，在今年的工业用地市场上表现尤其突出。”

根据DTZ戴德梁行研究部数据，截至12月底研发办公楼租金为88.23元/平方米/月，仓储物业租金为37.36元/平方米/月，制造厂房的租金为30.91元/平方米/月。

苏智渊预测：“未来上海的工业地产部署将以研发办公物业为主，目前这类物业的供应已经占到工业地产整体的2/3。而2009年前，这一数字不到50%。可见，逐步从制造业向更高的研发环节过渡，是上海未来工业地产发展的潜台词。”

与住宅、商业土地资金供不应求的局面不同，一直以来，上海市工业土地都存在基础投入多，投资压力大，回报周期长的难点。

据上海土地交易中心刘忆丹介绍，始于2008年下半年的全球金融风暴，导致当地很多工业土地的建设停滞不前，形成了土地资源的闲置和浪费。

过去一年中，有部分以劳动力为主的低产能企业把工业厂房从上海迁至二、三线城市，如英特尔把在上海的封装测试厂整体搬迁到成都，调整其战略布局。

从2009年国务院批复上海发展先进制造业和现代服务业政策，产业转型就成为上海市经济重构中主动选择的核心课题。

上海市在今年年中推出了首个针对工业地块竞买企业的金融配套服务，为工业用地竞得人特别是中小企业提供必要和有效的资金支持，帮助其生产经营活动顺利推进，促进产业经济发展。

据统计，上海每年成交工业用地300幅左右，其中成交价1000万以下的工业地块在150多幅，占工业地块成交总数的50%以上，且地块受让方大部分是一些经营状况良好，发展潜力较大的中小企业。

不过，随着上海住宅和商业用地价格的飙升和基于对人民币升值的预期，工业地产投资商的热情在今年开始复苏。而一些渴望实现多元化发展的企业也开始进军工业地产，成为企业平衡资产结构的一种方法。