调控困兮，税飞扬！

1月27日晚8时，重庆市人民政府市长黄奇帆在渝州宾馆召开新闻发布会，重庆定于2011年1月28日正式启动改革试点工作。几乎同一时间，上海政府印发《对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，“暂行办法”规定1月28日起征收房产税。

话说，某城市中有三个人，房东甲无职业但有多套房，靠房租生活;邻居乙是工薪族，有1套房;而租房客丙则是在市场卖菜。

昨日，三个人都听说要收房产税了。房客丙说：“太好了，我全力支持。房价跌了，我就可以买房了。”而乙则说：“没关系，我只有一套，收税我支持。房价跌了可以再买一套。”但房东甲却说：“哦，房产税收多少？1%是吧。那好，下个月涨5%的房租。”

结果，房租上涨后，房客丙很是郁闷，就想另租一个房子，却发现房租都涨了。他想，既然房租涨了，那菜价也涨吧。

结果，乙和甲去买菜，发现菜价涨了，两人也很郁闷，可想换个菜市场，却发现菜价都涨了。

结果，生活水平就这样被“税”涨船高了。

这虽是一个曾被广泛转发的短信，但这也是一个广为人们担心的事实。

去年5月“国家发改委产业研究所”所长助理黄汉权，曾说“三年之内免谈房产税”（后随即被“发改委”声明为其个人观点）。当时，正值被称“史上最严厉”的4.17楼市调控满月。楼市也正是硝烟弥漫，房价仍坚挺不下，僵持、观望气氛笼罩。而就在当下“新国八条”被热议正酣时，房产税又来了;就在专家、学者尚在争议声中，房产税真来了。不管谁愿不愿意，房产税是真的来了;不管其褒贬不一，房产税就真的来了。

首先，说一下推出房产税的时间节点和是否普征。

◎ 为何在春节前推出房产税试点？

1月26日，刚推出“新国八条”，1月27日，又来了房产税。为何沪渝两市要选在春节前，推出房产税政策，此举何为？

用黄奇帆市长的话说，是“作为地方政府，选在国务院出台八条措施这时候出台房产税政策，是对国务院八条措施贯彻落实的呼应。”但笔者在《调控重击二套房，房价应声而落？》文中，曾言：“春节前出台‘新国八条’，就是表明中央对楼市要将‘最严厉之调控’进行到底的态度和定调楼市。其意为继续调控以增加民众的信心。同时，有效缓解春节期间楼市压力。”对于沪渝两市同时推出房产税试点，无疑佐证了“中央对楼市调控的决心和再失信于民的担心”。此时推出房产税，将进一步缓解春节假期楼市的压力、防止节期房价再涨，和购房者的税前抢购潮。同时，也降低购房者对房价上涨的预期，从而出现观望。

◎ 春节后全国是否会普征房产税？

作为并非职在降房价的房产税，在短时期内进行全国普征的可能性不大。一则，是我国现实情况和基础条件，尚不能支撑普征房产税;二是，基于历史原因和法理依据，作为主要作用为平衡财富手段的房产税，目前全国暂不存在普征的可能性。

其次，谈一下沪渝房产税的要点对比和楼市影响。

◎ 沪渝房产税的征收要点对比

从上表中，不难发现虽沪渝两市开征房产税的要点多有不同，但其所征收入的用途却是一致的。即都用于保障性住房的方面。

◎ 沪渝房产税对楼市有何影响

上海房产税开征对象是所有人，但税率较低且征收超出部分，犹如隔靴搔痒。其象征意义大于实征意义或说心理作用大于市场作用;而重庆房产税开征对象为“富人”，税率0.5～1.2%且超过均价两倍的新房，和全部独栋商品房均征缴房产税。其调节收入分配的现实意义精准。但无论是上海版房产税，还是重庆版房产税，其预期效果均存在变数，也均不能对整体楼市产生大的实质性影响。更无需说，指望房产税能在短期内降房价了。诚然，无论是上海版房产税，还是重庆版房产税，虽预期难料，但其对投机炒房者都会起到一定遏制作用。

最后，浅析一下房产税能否替代土地财政。

去年10月，上海房管局某官员“一语道破天机”表示“征收房产税不是为了降房价”。此言一出，便引来一声“不降房价的房产税，不征也罢！”的回应。不为降房价又为何？重庆市长黄奇帆对此称“我们干这个活，为了长远的税制健全。”而财政部财政科学研究所所长贾康称“地方大宗的稳定收入支柱首推房产税。”但广东省政协委员朱征夫却发出有力的喊声：“我强烈反对征房产税，请政府给宪法留点面子。”然而，不为降房价、不给宪法留面子的房产税，抢在春节前开征（扩征）了，此可谓“中国特色”的体现。

重庆市长黄奇帆在房产新闻发布会上，称征收房产税有四条意义和必要性，却未提及替代土地财政。但众所周知，地价占房价的比重最高，如果仅是对税金进行调整（况且现在的税负已经很高了），何以对房价造成影响？

难以对房价造成影响的房产税，却实能为地方财政增加收入。而所谓的调控重拳一次次挥起落下，却从未击向土地财政。但土地财政不除，房价怎肯回归理性，或将和房产税一起飞。然而，目前房产税尚不能的地方政府土地财政，一则，城市发展需要钱，政府运营需要钱（有数据显示，政府开支45%左右，是用于养活公务员）;二则，保障房建设需要钱（虽然土地出让金已逾两万亿，仅有不足2%用于保障性住房）;三则，以目前出台的房产税细则而言，均不能替代土地财政（或在本届政府任期内很难被替代）。

总上所述，笔者认为：房产税作为一个试水的地方税种（其最大意义在于探索经验，以便全国普征），即便是沪渝两市同征房产税，相较“新国八条”而言，其征收范围有限，其作用区域有限，其影响力亦有限，其仅作用于其试点城市楼市。虽说在房产税已被飞的2001年，房价也被飞的动力或已不足。但其上涨的预期仍存，如不加大调控组合拳的力度，如不采用“鸡尾酒式”叠加措施，调控恐或再陷入困局。而一旦2011的调控再陷入困局，任由税飞扬的同时，房价势必会随税而飞，但却不是飞向合理。

调控困了，好想税，也真的税了。

房价累了，不想飞，却仍就在飞。

调控困兮  税飞扬，

民生所盼兮房价常，

安得广厦兮乐四方！

◎ 上海的征收税率和应纳税额

应纳税额的计算方式：

应纳税额=（原来住房及新购住房合计面积-需要纳税面积）X70%房价X税率

需要纳税面积=原来住房及新购住房合计面积-（家庭人数X60平方米）

税率和免税面积：适用税率为0.6%（暂定）。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格两倍（含两倍）的税率暂减为0.4%，应纳税额按市场交易价格的70% 计算缴纳。免税面积为家庭全部住房合并建筑面积人均不超过60平方米（含60平方米）的新购住房（且属二套及以上的）。

举例：假设三口之家欲购买一套120平方米住宅（原有一套80平方米住房），房价为30000元/平方米，其纳税额为2520元。

◎ 重庆的征收税率和应纳税额

应纳税额的计算方式：

应纳税额=应税建筑面积（建筑面积-免税面积）X建筑面积交易单价X税率

税率和免税面积：房价在上两年主城九区新建商品房均价三倍以下的税率为0.5%，三倍（含三倍）至四倍税率为1%，四倍（含四倍）以上的税率为1.2%;而“三无”（户籍、企业、工作）购房者，新购第二套（含二套）以上的普通住房，税率为0.5%。独栋商品住宅免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房免税面积为100平方米。

举例：假设首套存量独栋商品房建筑面积为400平方米，房价为16000元/平方米，其纳税额为35200元。

注： 关于房产税，笔者已相继写了五篇。