调控重击二套房，房价应声而落？

1月26日，温 家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了八条政策措施，其中加强税收征管、提高二套房贷首付等差别化信贷政策成为重点。

春节将至，楼市调控再度加码。就在昨天传统的“小年”，温 家宝总理主持召开了“研究部署进一步做好房地产市场调控工作”的国务院常务会议，会议中确定了八条政策措施（以下简称“新国八条”）。有朋友调侃说，这是总理回应总经理（任志强）的“八拳”。而“新国八条”一出，业界大老任志强就发了条微博叫冤：调控可不是被我“气出来”的！

其实，在1月18日，温 家宝总理在主持召开国务院第五次全体会议时，就已表示“坚定不移地搞好房地产市场调控。”其强调具体内容为：“各级政府要增加投入，保障土地供应，落实保障性住房建设任务。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度。进一步落实和完善房地产市场调控政策，增加市场有效供给，特别要增加中小套型、中低价位普通商品房供给;加强对市场需求的分类调控，落实好差别化信贷、税收政策，支持居民合理住房消费，抑制投机投资性购房;加强房地产市场监测和市场行为管理，严厉查处各类违法违规行为。”故“新国八条”的出台是在情理之中，而在春节前出台“新国八条”，以有效缓解春节期间楼市压力，却也在意料之中。对于“新国八条”，有人称“调控更严厉，楼市拐点要来了”。楼市拐点真要来了吗？“新国八条”对楼市、房价有何影响？笔者就此浅述如下。

首先，对比“新国八条”与相关措施。

纵览此次“新国八条”，其主要内容是：再次强调地方政府的责任和约谈问责机制，要加大保障房的建设力度和增加土地有效供应，并要求其在一季度向社会公布房价控制目标。同时，强化房贷政策和从严制定和执行限购，以及加强税收征管。

此次“新国八条”主要加强的措施有三方面：

一是，强化房贷。针对二套房将首付比例增至六成，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍;二是，加强税管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税;三是，加大限购。对已有1套住房的当地购房者限购1套，对已有2套及以上的当地购房者和非当地购房者暂停售房。

从“新国八条”的升级强化的内容不难看出，中央在强调问责制和加大住房供应下，又严厉管控购房，暂时关闭了多次置业和非本地区置业的大门。对于二套房而言，可谓是史上最严厉的管控措施。

此次“新国八条”除了以上三个重点，还有一个亮点，即中央要求地方政府向社会公布房价控制目标。这也是中央首次明确提出对各地方政府控制房价的要求。换言之，调控房价或成为2011年的楼市调控主线。

如果说，去年的“新国五条”是史上最严厉的“新国十条”的强化升级版的话，那此次的“新国八条”也可说是“新国五条”的强化升级版（也有人称“新国八条”为第三轮调控的开始）。其加强内容对比见下表。

其次，解析“新国八条”与楼市房价。

此次“新国八条”对个人购买的原五年内住宅可按差额征收营业税，统一全额征收5.5%的营业税。无疑是加重了二手房买房者的税费负担。而将二套房首付比例提至六成，无疑是对改善型购房者影响最大，也或可说是一种“二套房限购”。首付60%对购房能力有限的购房者来说，或出现观望甚至打消购房念头。但对于购房能力强的购房者来说，增加10%的首付显然其影响不大。同时，加之“有了二套房就不能再买”和“一刀切式限外购房”的规定，降低或减缓楼市成交量是无疑的，但对于房价的影响，或只能是减缓增速，短时期内跌降的可能性不大。

而提高二套房贷首付，对银行而言是利好或说无损。银行可通过提高利率来保证放贷规模缩小情况下获得更多的收益。但从另一方面对购房者而言，或也是一种利好。即改善购房者在增加购买难度外，可通过多交首付而减轻日后的经济压力。同时，也能遏制投机炒房者。

另外，在“新国八条”中未见提及房产税，有人说这是顾忌房产税有违宪法之嫌。但越是不提越是表明其开征在即。诚然，也表明了是对“待发”的房产税持最后的谨慎态度。

最后，浅述“新国八条”与房贷变化。

此次“新国八条”中的第四条规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”和第三条规定“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”就此规定，房贷有何变化，可通过下表一目了然。

毋庸置疑，此次的“新国八条”是对以往政策的深化、加强和重申，但“新国八条”的执行关键在于能“接地气”。换言之，只要各地政府真能坚决贯彻的执行，此番楼市调控或会是房价回归合理的开始。而“新国八条”虽未见调控措施有更新的突破（只是在原有基础上升级加码），但其在春节前出台，就是要表明中央对楼市调控的态度和定调楼市调。不过，虽有八条规定（措施）却未见具体执行时间，这很明显是一种信号释放作用，其意为继续调控以增加民众的信心。换言之，是要将“最严厉之调控”进行到底，大有“房价不松，调控不停”之势。故“新国八条”只是楼市调控的前奏，其必杀技或在今年两会期方可见分晓。