考核房价收入比，是否靠谱？

2011-01-27 13:51:04

1月22日，温州市委透露将把“房价收入比”纳入领导干部的考绩中（以下简称“新考绩法”）。该“新考绩法”，是将“能不能控制房价不合理上涨，能不能提高老百姓的收入”作为考核领导干部政绩的依据之一。

近日，在广东两会上，现任广东省人大常委、省人大法工委副主任（曾任华南师范大学法学院院长）的袁古洁教授，称“我有正教授职称已经超过10年，做副厅也5年了，但我现在的工资依然买不起房”。一个如此身份的高官面对高房价尚如此纠结，对于普通购房者而言又情何以堪？如果以副厅级高官的正常收入（暂且不论其是否真的买不起房），尚不能买得起房而“蜗居”，这无疑是表明房价之高，已非普通百姓所能承受的。也表明了国民的收入过低的问题亟待解决。同时，从侧面也佐证了令人纠结、哀怨的“房价收入比”（房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，其为反映居民能否买得起房子的主要指标）目前确实高的离谱。

关于如何解决“房价收入比”高的问题，温州就率先在全国将“房价收入比”纳入官员政绩考核依据（1月24日，在温州市政府网站公布的干部“新考绩法”中，将“能不能控制房价不合理上涨”纳入了“新考绩法”中）。而对于温州此举，有人说“将房价收入比跟干部位子挂钩，又是一场力不从心、忽悠民众的秀”;也有人说“考核房价收入比只是欺骗民心的幌子”;还有人说“考核房价收入比，其结果只能是房价与官员的政绩齐飞”。那么，温州此次考核“房价收入比”与政绩挂钩，对楼市将有何影响？又是否靠谱？下面，笔者就此问题进行简述。

首先，温州此举的象征意义大于实质影响。

显而易见，温州此举其意在改善民生（或将逐渐取代以往的GDP政绩观），无疑是值得赞赏与借鉴的。此次温州官员考核总分最高为115分，而房价收入比考核最高得分仅为5分。其具体计分公式为：

该项实际得分=房价收入比降低率/排名第一的房价收入比降低率X5

从考核的标准上看，温州此举是具有一定的现实“意义”。但其不仅是现实“意义”，也预示着温州辖区“房价收入比”的问题严重（通常，以何内容作为考核依据，也恰反映出其所存在的问题）。事实也确如此，据去年浙江省房协和浙大房地产研究中心的相关统计显示，温州的房价收入比为27.8（浙江省最高），这已大大超过了国际公认的合理区间。而据浙江省政协的“浙江居民住房问题的调研报告”显示，温州的“房价收入比”呈现“收入越低差距越大”的特点。

同时，在2010年温州市百强企业中，有50家涉足房地产业，随之便是大量资金涌入楼市。自2009年金融危机以来，温州大量实业企业开始收缩加工制造业主业，转投房地产以求资金“保值增值”。而伴随通胀预期加剧，这种态势渐成“热潮”。另据保守估计，温州民间流动资金规模在6000～8000亿元之间。这就说明资金需要出口投资，而温州“炒房团”向来被认为房价的“风向标”。几乎每一个房价飙升的城市，都有其身影闪烁。而一些专事房地产投资的公司，也从房地产开发转向直接炒房、炒地。也正因如此，在温州楼盘开盘，没有新房，全是二手房。

再者，去年温州市区推出的住宅用地总建筑面积仅为17.2万平方米，而一年的住房刚性需求约为400万平方米。

通过以上分析，不难看出温州此次考核官员政绩，虽纳入“房价收入比”作为一项“硬指标”。但分值所占比例甚少，其是否能产生实效，是否能改变官员的政绩观和欲望，还很难说。故，其象征意义或大于实质影响。

其次，温州此举的关键在于如何执行和监管。

温州此次将“房价收入比”纳入官员政绩考核，只不过是在执行去年4月17日下发的“新国十条”中的要求。即“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”然而，近些年的楼市调控，国务院曾三令五申、反复强调，要建立房价考核问责机制。但地方政府基于对土地财政的依赖，在调控政策执行或多或少存在“折扣”现象。

此次温州考核“房价收入比”，无疑会涉及到由谁来考核，如何考核？作为“房价收入比”考核的重要依据的数据，其真实性尤为关键。但让公众遗憾的是，近年来某些地方政府官员为了政绩需要，不惜欺上瞒下“美化”数据，或虚报瞒报、修改伪造等行为已屡见不鲜。

其实，温州此次考核“房价收入比”，这不仅是考核官员的政绩，也是在考核政府的公信力。以往与官员升迁、任用挂钩的考核可谓不少，但其结果却是考核归考核，政绩归政绩。无论其考核结果如何，其照样该升迁的升迁。君不见，有多少即便是严重失职、渎职者，换个地方不就照样做官。笔者在此谈温州的问题，非是作为个案来阐述，而是温州的问题带有普遍性。据温州市委组织部一名知情人士说，考核“房价收入比”就是表明一种态度和抑制房价的决心。诚然，地方官员的态度和决心固然重要，但百姓要的不仅是其态度和决心。而是实际效果。换言之，当下的民众不看怎么说，而要看如何做。考核官员不是作秀，要多方给力切实执行，同时，加强应有的监管和民众监督方可。

毋庸置疑，将“房价收入比”纳入官员政绩考核，是在挑战执政理念，挑战官员的GDP政绩观。但在土地财政依赖症尚未根除，保障房建设和百姓购买力明显不足下，仅将“房价收入比”纳入政绩考核（暂且不论其执行是否会“上有政策、下有对策”），其威效又能有多大！

再者，就考核依据“房价收入比”本身的缺陷而言，却是令公众欣慰之余存有隐忧。业界大佬任志强先生就曾在博客上撰文说“没有准确的房价、收入和住房面积中位数的房价收入比，变成了一种误导市场与民众的工具。”此话不假，其一，是购房者并非是仅用表面上的收入去买房（其隐性或灰色收入很难统计）;其二，是官方统计的房价未必准确、真实。换言之，用一个不能反映真实情况的“房价收入比”，作为考核的依据是否靠谱？既然考核的依据难以做到“货真价实”，那最终的考核结果又是否能靠谱？

综上所述，若说温州率先将“房价收入比”列入考核中，其初衷或是靠谱的，但其最终的效果靠谱与否？就尚需审慎之拭目以待。其实，相较依据“房价收入比”来考核，不如以公众对政绩是否“满意”作为考核依据，这不仅现实、且易操作，或更为靠谱，也更为百姓所认可。

注：房价收入比，通常用家庭年平均总收入与平均房价格之比来计算。

其计算公式：

◎ 房价收入比＝每户住房总价/每户家庭年总收入

◎ 每户住房总价=人均住房面积/每户家庭平均人口数/单位面积住宅平均销售价格

◎ 每户家庭年总收入＝每户家庭平均人口数/家庭人均全部年收入